Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

В рамках данной статьи мы рассмотрим ситуацию, когда собственникам торговых центров, бизнес-центров и других объектов коммерческой недвижимости не удается найти арендаторов в силу сложившейся экономической ситуации.

На сегодняшний день в России и СНГ возникла ситуация, когда даже одни из самых лучших объектов коммерческой недвижимости не могут похвастаться 100%-ой заполняемостью арендаторами, а что уж говорить про обычные торговые центры и бизнес-центры, расположенные в небольших городах, или проблемные объекты недвижимости, где уровень вакантных площадей растет высокими темпами. В такой ситуации стандартные методы поиска арендаторов и продвижения объектов не работают и необходимо прибегать к новым методам работы.

Существует несколько вариантов действий в данной ситуации:

  1. Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях
  2. Развитие собственных бизнес направлений
  3. Работа по франчайзингу
  4. Консервация части площадей

Остановимся на каждом из них более подробно:

Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях – это допустимая стратегия работы, но только в том случае, если собственник понимает, что сдаваемые в аренду площади достаточно хороши, и дела арендатора постепенно пойдут в гору, что позволит владельцу недвижимости зарабатывать вместе с арендатором (ситуация, когда аренда платится в виде % с оборота), или арендатор убедится в эффективности работы на данном объекте недвижимости и будет готов платить более высокую арендную плату. Однако, как показывает практика, часто даже на очень гибких условиях не удается найти арендаторов и приходится действовать другими способами.

Второй вариант – это развитие собственных бизнес направлений на имеющихся объектах недвижимости. Это наиболее интересный для собственника вариант использования площадей. Он подходит как самым современным и лучшим объектам недвижимости, так и старым проблемным зданиям. Существует множество различных бизнес направлений, которые могут развиваться в кризис, часть из них требует больших вложений, а часть может быть запущена с минимальными капиталовложениями. Также важно отметить, что для некоторых объектов недвижимости (торговых центров, рынков, ТРЦ) наличие большого количества вакантных площадей может привести к фатальным последствиям для всего объекта, а не просто к потере части дохода собственником. Такие объекты ввиду низкой заполняемости становятся не интересны потенциальной аудитории, падает посещаемость, и вскоре начинают съезжать даже те арендаторы, у которых раньше дела шли неплохо, в итоге объект окончательно «загибается».

Третий способ – это работа по франчайзингу. Он актуален лишь в том случае, если нет уверенности в успешном открытии собственного бизнеса на имеющихся площадях, и хочется воспользоваться проверенной бизнес моделью – франшизой. Но и здесь надо действовать очень аккуратно, так как практически 90% франшиз продающихся в России это «пустышки», где нет ни сильного известного бренда, ни каких-либо технологий. Соответственно, покупая такую франшизу, собственник площадей рискует ничуть не меньше, а даже больше, чем открывая бизнес самостоятельно.

Четвертый способ – это консервация площадей и объектов. Такой вариант допустим только в том случае, если это оказывает отрицательное влияния на общее состояние дел собственника или не приводит к ухудшению ситуации на самом объекте. Консервация допустима только в том случае, если известно, что кризис носит краткосрочный характер и вскоре ситуация будет улучшаться. Применительно к текущему кризису в России, на наш взгляд, резкий подъем, как в 2008-2009 годы, практически исключен.

Наша компания оказывает следующие услуги для собственников недвижимости, которым не удается найти арендаторов и приходится искать другие способы развития:

  • Открытие бизнеса «под ключ» на собственных площадях
  • Консультирование по открытию бизнеса на собственных объектах
  • Содействие в выборе франшиз для собственных объектов
  • Разработка стратегии развития и использования собственных площадей

Более подробно об этих услугах читайте в разделе открытие бизнеса на собственных объектах.

Идеальная комбинация: как собственнику ТЦ собрать пул лучших арендаторов сегодня

С 2014 г. рынок торговой недвижимости переживает не лучшие времена. Многие международные бренды успели полностью покинуть российский рынок, а на смену известным арендаторам все чаще приходят малые частные компании или начинающие российские сети. Как привлекать покупателя в торговый центр с учетом новых реалий и как собственнику ТЦ собрать наилучший из возможных сегодня пул арендаторов? Рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.

Собирая камни

Спустя три года существования в жестких экономических и геополитических условиях изменения в конъюнктуре рынков не заметить невозможно. Коснулись важные последствия кризисных тенденций и сегмента торговой недвижимости. За эти годы Россию успело покинуть более 60 различных брендов, большинство из них – представители fashion-ретейла, «основы основ» торговых галерей во всей России. Те же, кто сохранили свое присутствие в стране, заметно сократили планы по развитию: так, к примеру, Zara отказалась от флагманского магазина на Тверской, Adidas сократил количество точек, Stockmannзакрыл флагман в Петербурге и не спешит с развитием в Москве. Примечательно, что наибольший удар от последствий кризиса испытали на себе бренды именно среднего ценового сегмента: масс-маркет пострадал в наименьшей степени, а фаст-фуд, напротив, расцвел за последние несколько лет и увеличил свое присутствие в торговых центрах в разы. Люкс-бренды же, хотя и не сокращают присутствие в столице, все же не спешат с открытием новых точек продаж, реализуя планы по развитию преимущественно в формате аутлет-центров.

В связи с такими тенденциями fashion перестал быть надежной основой торгового центра: теряя арендаторов одного за другим, собственники вынужденно переориентировались на более надежных ретейлеров: якорные супермаркеты, а также тех, кто раньше в принципе не был представлен в торговых центрах или арендовал площади в минимальном количестве – российские марки одежды и обуви, товары для дома и хобби, бытовая техника. Ядром торгово-развлекательных центров стали магазины товаров повседневного спроса и развлечения: за последние годы в московских ТЦ открылось сразу несколько развлекательных центров, в их числе – детские города профессий, батутные комплексы, веревочные парки, квеструмы и даже спортивные арены. Назвать этих арендаторов более прибыльными, чем классические бренды одежды и обуви, нельзя: они, как правило, арендуют большие площади и платят меньший процент с оборота – 5-7% для развлекательных центров вместо 18-20% для магазинов одежды или обуви.

Читайте так же:  Появление на работе в состоянии алкогольного опьянения

При всем этом впервые за долгие годы доступ к торговым центрам получили частные предприниматели и малые начинающие бренды. Сегодня стоимость «входного билета» в торговый центр для них низка как никогда раньше, а возможности открываются просто колоссальные. Определенный менталитет малых предпринимателей в то же время сохраняется: они ищут площади «мелкой нарезки», что для собственника ТЦ не всегда выгодно.

Тонкий расчет

Как в текущих условиях создать качественный пул арендаторов в торговом центре, не потеряв его репутацию, и наладить покупательские потоки? Прежде всего собственники должны перестать ориентироваться на «старые времена» и ждать их возвращения: стоит честно признать, что очереди из арендаторов вряд ли вернутся в ближайшие годы, и заполнять ТЦ нужно с учетом существующих реалий.

Прежде всего необходимо обратить внимание на якорных арендаторов. Именно они сформируют основу постоянного покупательского трафика. В основе привлечения покупательских потоков находится гипермаркет FMCG. Размещение в объекте востребованного ретейлера, статус которого отвечает запросам целевой аудитории, позволит на 50% сформировать будущий облик объекта. Разумеется, на текущем рынке сложно отказаться от специальных условий для якорных арендаторов. Так, для них сегодня обязательным требованием является уход от фиксированной ставки аренды и применение только процента от товарооборота в качестве арендной платы. Также почти всегда ТЦ предоставляют якорным арендаторам рекламные поверхности на фасадах и возможности для дополнительной навигации бесплатно. Кроме того, якорные арендаторы могут запросить условие о «неконкуренции»: например, запрет на представленность в ТЦ других арендаторов с аналогичной товарной группой.

Одно из относительно новых требований якорных арендаторов к собственникам торговых центров – наличие четко сформированной стратегии продвижения объекта. Если в прежние времена якорные арендаторы больше внимания уделяли свои внутренним активностям, то сегодня они очень рассчитывают на проактивную позицию управляющей компании ТЦ, которая занимается общим продвижением объекта.

Большую часть торговых галерей (не только районных, но и даже региональных ТЦ) сегодня начинают составлять малые предприниматели. Их ключевая особенность заключается не только в выборе небольших площадей для аренды, что для собственника ТЦ означает изменения в традиционном зонировании торговых площадей, но и появление нюансов в расстановке и продвижении таких арендаторов. Работать на привлечение аудитории самостоятельно они не могут: не обладают достаточным весом и популярностью среди покупателей. Однако в силах собственника – собрать эффективную маркетинговую команду объекта и продвигать таких арендаторов в совокупности, давая им желанных покупателей и генерируя для себя достаточный трафик.

Как правило, малые предприниматели охотно идут на совместные активности в ТЦ, готовы кооперироваться под эгидой управляющей компании и участвовать в розыгрышах, акциях и ярмарках в ТЦ. Например, в рамках продвижения ТЦ Babystoreмы регулярно организуем общие акции для объекта, в которых задействованы практически все арендаторы. Но организовать эту работу не так просто. Если федеральным сетям бывает достаточно в общих чертах описать концепцию мероприятия и ждать решения об участии, то с малыми предпринимателями управляющая компания должна вести непрерывную «просветительскую» работу: объяснять конкретную выгоду от участия в акции и давать четкий прогноз эффективности. Кроме того, большинство малых арендаторов не имеют своих дизайнеров и типографий: весь функционал по созданию материалов акции ложится на УК. Однако есть и плюсы: при слаженной работе арендаторы быстро видят эффективность от участия, и процесс согласований становится быстрее и успешнее.

Отдельно стоит отметить, что многим торговым центрам сегодня стоит задуматься о создании новых форматов ретейла в рамках своих проектов. Речь об универмагах и собственных магазинах ТЦ. Технологию уже освоили «Авиапарк», «РИО» и «Охотный ряд», в которых в рамках единых пространств представлены корнеры различных небольших брендов. Такие магазины вполне могут стать самостоятельными точками притяжения покупателей при грамотном подходе к маркетинговому продвижению. В дальнейшем собственники могут масштабировать концепцию на новые проекты и сделать ее частью успешного бренда.

Наконец, общие зоны современного торгового центра также не должны оставаться «белыми пятнами» на карте проекта. Помимо дизайнерского оформления в концептуальном ключе, необходимо ответственно подойти к подбору арендаторов островов. Наиболее удачным решением будет единая стилистика островных арендаторов в оформлении витрин и вывесок: так у посетителя не будет возникать дежа вю о рынках, но сформируется цельное впечатление от нахождения в объекте.

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Управление арендными отношениями. Оперативный брокеридж.

Коммерческое управление может включать следующие вопросы:

  1. Оценка арендных ставок, арендного дохода, предоставление скидок, их объем и продолжительность, предоставление особых условий работы тем или иным арендаторам
  2. Переговорные процессы с арендаторами, касающиеся соблюдения/несоблюдения условий договора, новых условий договора, изменения арендной платы, изменения других коммерческих условий
  3. Договорная работа с новыми арендаторами ТЦ, договор аренды с точки зрения рисков Заказчика
  4. Размещение арендаторов в ТЦ, ротация арендаторов, выбор арендаторов
  5. Продвижение торгового центра, размещение навигации и рекламных конструкций
  6. Формирование листа ожидания, оценка перспектив работы определенных магазинов в ТЦ
  7. Претензионная работа с арендаторами
  8. Подготовка писем арендаторам по важным вопросам, ответы на запросы арендаторов
  9. Разработка методики и оценки конкурентов и конкурентной позиции
  10. Разработка методики оценки посетительского траффика, конвертации посетителей в покупателей
  11. Автоматизация бизнес-процессов
  12. Управление арендными отношениями
  13. Участие в переговорах с арендаторами (оплачивается дополнительно)
  14. Изменение и корректирование торговых планов, рекомендации по разделению, объединению, тестирование спроса ритейла
  1. Изучаем проблему или задачу, собираем группу экспертов, запрашиваем информацию, уточняем детали.
  2. Проводим анализ ситуации, разрабатываем пути решения, изучаем схожие кейсы.
  3. Предлагаем Заказчику пути решения, проводим оценку рисков, даем предметные рекомендации.

Результат нашей работы:

Экспертная группа поможет Вам принять верное управленческое решение. Результатом этого станут прозрачные отношения с арендаторами, отлаженные бизнес-процессы управления,
и, главное – устойчивое и эффективное развитие Вашего бизнеса.

Специалисты IDEM преследуют цель: обеспечить стабильную прибыльность объекта,
снизить издержки управления и повысить посещаемость ТЦ.

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники.

Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:

1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ?

Читайте так же:  Порядок смены фамилии после заключения брака

Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.

2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?

В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре, кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.

3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?

Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору.

А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.

[1]

1. Не соблюдение концепции

Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов.

2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии

Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать и эксплуатация объекта становится не рентабельной.

3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).

Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.

Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.

1. Опыт

Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.

2. Скорость

Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.

3. Большая база

Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.

Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.

Работа с арендаторами в кризис: переходим на процент с оборота

Мы продолжаем антикризисный проект компании IDEM «Как наладить работу с арендаторами в кризис».

В этой статье речь пойдет о том, как сегодня выстраивать договорные отношения с арендаторами; как в условиях кризиса заключить, или перезаключить договор аренды.

В кризис главное для управляющей компании — удержать, а для строящихся ТЦ привлечь, самых надежных и стабильных арендаторов.

Сфокусируйтесь на якорных и имиджевых арендаторах. Ведь якорные арендаторы, так или иначе, продолжат формировать покупательский поток в Ваш ТЦ, а магазины известных брендов сохранят четкое позиционирование Вашего торгового центра на рынке.

Мы советуем Вам сегодня по-настоящему позаботиться об эффективном функционировании самых ценных арендаторов. Поддержать их бизнес поможет система процентного расчета арендной платы. Если Ваш арендатор больше не готов платить фиксированную арендную плату, и сам настаивает на системе процентного расчета, мы советуем Вам пойти ему навстречу и перевести расчет аренды на процент с оборота. Таким образом, Вы не только не потеряете добросовестного клиента, но и в долгосрочной перспективе имеете все шансы даже увеличить арендный сбор.

Здесь Вам необходимо составить действительно грамотный договор, в котором будут предусмотрены все риски и возможности.

Разделение рисков. При фиксированной ставке практически все риски ложатся на арендатора, по большому счету только он сам заинтересован в финансовом успехе своего магазина. А в случае процентного расчета доход собственника напрямую зависит от выручки арендатора, а арендатор, в свою очередь, также ответственен за маркетинг ТЦ. Он может разделить с Вами рекламный бюджет, принять участие в маркетинговых мероприятиях. «Активный» торговый центр со стабильным пулом арендаторов привлекает покупателей. В кризис покупательские потоки перераспределяются по торговым центрам, и именно сейчас у Вас есть отличная возможность поработать над лояльностью покупателей и профессионально заняться маркетингом!

Читайте так же:  Электронный документооборот в кадрах что планирует минтруд
Видео (кликните для воспроизведения).

Когда экономическая ситуация стабилизируется, арендатору будет обеспечен хороший товарооборот, а Вам процентная система может принестидаже больший доход, чем фиксированная плата.

Что важно знать о системе «Процент от оборота»

  • Зависимость работы магазина от поставок товара.

Вследствие недопоставки товара в магазин, падает выручка арендатора, и соответственно арендный платеж. Мы советуем Вам обезопасить себя и предусмотреть подобные случаи в договоре.

Вследствие нехватки, либо неудовлетворительной работы продавцов магазина, также падает выручка. Советуем Вам внимательнее следить за работой магазинов, Вы в силах указать головному офису сетевого ритейлера на проблемы в работе регионального подразделения. Ведь от этого зависит и Ваш доход!

  • Дополнительные затраты на персонал УК.

Контроль работы арендаторов и отслеживание их выручки требует дополнительных кадровых ресурсов. Возможно, Вам придется увеличить штат сотрудников УК, увеличив расходы на заработную плату.

  • Трудности с расчетом срока окупаемости при получении кредитных средств.

Если Ваш объект создавался на кредитные деньги, то для того, чтобы вернуть заем на строительство, Вам необходимо показать определенную доходность. Как правило, банки в расчете эффективности проекта используют минимальную арендную ставку и консервативно подходят к оценке доходов от платежей с оборота.

Определение размера процента:

Арендная плата может быть в виде чистого процента от выручки арендатора, либо в виде комбинированной (минимальный фикс плюс процент). Оплата для якорных арендаторов составляет 2-5% от выручки, для торговых галерей — 2-25%. Процент зависит от специализации оператора. Важно знать, сколько готов платить каждый сегмент.

Приведем некоторые цифры: Например

Операторы одежды способны платить в качестве арендной ставки 10 – 18% от оборота, детских товаров 10 -16%,спортивных товаров 5-13%, аксессуаров 18 – 25%, электроники – 2 – 8%, товаров для дома 10-15%, продуктов питания – 2 – 5%.

Чтобы договориться с арендатором о проценте с оборота, мы советуем Вам пообщаться с Консультантами по торговой недвижимости. Специалисты, которые ежедневно имеют дело с торговыми сетями, помогут максимально выгодно для Вас определить процент и заключить договор аренды на выгодных для Вас условиях. Вы также можете проконсультироваться с Вашими коллегами – девелоперами, которые используют подобную практику. Не стесняйтесь наводить справки о том, как работает тот или иной магазин, насколько прозрачны отношения арендатора и арендодателя.

Фиксированная ставка зависит от торгового комплекса — чем он успешнее, тем фиксированная плата выше. Считается, что фикс должен покрывать как минимум коммунальные и эксплуатационные расходы. Таким образом, все, что платится свыше должно составлять прямой доход собственника.

Как контролировать выручку арендатора?

Основной причиной того, девелоперы не так часто решаются перевести арендаторов на процент от оборота, является непрозрачность отечественного бизнеса, локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои реальные доходы. Поэтому мы советуем Вам максимально уделить внимание контролю экономики и бухгалтерии арендатора. Все должно быть «прозрачно» для Вас, в договоре обязательно укажите, какую информацию Вы имеете право требовать, и каким образом осуществляется контроль.

Для максимально точного определения выручки комбинируйте несколько способов контроля одновременно:

Например, онлайн-копирование операций можно дополнить видеонаблюдением на кассовой линии для исключения ситуации с отсутствием чеков.

Долгосрочные отношения с ключевыми и хорошо зарекомендовавшими себя арендаторами помогает спокойно пережить негативные тенденции и кризисные времена, и рынок становится более защищен от обрушения и непредсказуемых изменений.

Подписаться на рассылку антикризисных статей от IDEM можно заполнив эту форму ( в графе «Адрес страницы» пожалуйста укажите «рассылка»).

Если Вы пропустили первую статью, Вы можете ознакомиться с ней здесь.

Хотите получить личые рекомендации от консультантов IDEM? Для этого просто заполните пару позиций в несложной форме электронного запроса на нашем сайте, позвоните нам или закажите звонок консультанта IDEM в удобное для Вас время.

Кто отвечает за безопасность посетителей торговых центров?

Каждый день сотни тысяч самарцев посещают торговые центры и магазины. Но мало кто задумывается о том, как в них обеспечена безопасность. Выясним, кто несет ответственность за наши жизнь и здоровье, и в случае возникновения ЧС компенсирует понесенные потери.

Что предусматривает закон

Действующее законодательство предъявляет много требований к владельцам коммерческой недвижимости. «Это обеспечение пожарной, технической безопасности, соответствие объекта мерам антитеррористической безопасности, — говорит партнер адвокатского бюро RBL Д.С. Герасимов. — Установлено множество параметров, к примеру, к ширине проемов, качеству применяемых в строительстве и отделке материалов. Конечно, если объект принят в эксплуатацию, то значит, что эти требования соблюдены. Но все же контроль за исполнением этих норм должен быть постоянным».

В целях обеспечения безопасности законодатель постарался предусмотреть практически все опасные моменты, причем это касается как торговых и офисных центров, так и объектов стрит-ритейла. Они должны иметь в своем распоряжении средства раннего оповещения посетителей и пожаротушения. При единовременном нахождении в помещении более десяти человек должны быть разработаны и вывешены на видное место планы эвакуации людей во время пожара.

Чем располагают торговые центры

Естественно, реализация этих норм требует немалых денег, и достаточно часто встает вопрос: кто должен нести эти расходы? Владелец или арендаторы помещений? И вообще, существует ли какой-то единый стандарт, который определяет, в каком виде место для торговли или офиса должно быть передано арендатору? Как утверждает руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Д.Ф.Новиков, согласно действующему законодательству в договоре между собственником ТЦ и арендатором обязательно должны быть отражены лишь предмет договора, стоимость и сроки, а все остальное — на усмотрение сторон.

В стрит-ритейле другие условия. «Стандартные условия эксплуатации нежилых помещений на первых этажах жилых домов предполагают обязательное наличие противопожарной сигнализации, так как это — гарантия сохранности помещения, — добавляет генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Пять звезд» С.В.Кочетов. — Как правило, она устанавливается на этапе ремонта, до сдачи объекта в аренду. Охранная же сигнализация устанавливается по желанию арендатора, которому необходимо защитить помещение от незаконного проникновения, а свой товар и оборудование — от угрозы хищения. Расходы по оплате услуг охранной организации, которые оплачиваются ежемесячно, обычно оплачивает арендатор».

Читайте так же:  Приказ об отмене приказа на отпуск - образец

Сначала в больницу, затем в суд

К сожалению, иногда даже несмотря на все принятые меры, избежать неприятностей не получается. К кому же предъявлять претензии в части компенсации морального и материального вреда?

По словам Д.С.Герасимова, если вам причинен материальный ущерб, то можно подать иск к собственнику. Правда, в этом случае тот может заявить суду, что ответственность несет арендатор или управляющая компания, и тогда уже суд будет решать, кого привлекать к ответственности. Аналогичный иск можно подать и в том случае, если вы получили бытовую травму — в этом случае нужно собрать все документы и справки о временной нетрудоспособности, расходах на лечение.

И еще один совет от юриста: порой подача заявления к собственнику ТЦ серьезно затрудняет дело, так как это может быть иностранная компания. В этом случае лучше подать иск к арендатору или управляющей компании.

Зоны ответственности

Но вернемся к отношениям между собственником и арендаторами. Эксперты утверждают, что обычно в договоре аренды предусматривается, что предприниматели обязаны эксплуатировать помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства, обеспечивать противопожарную безопасность, безопасную эксплуатацию электрических сетей. «Если говорить о нормах закона, то всю ответственность за безопасность персонала и посетителей несет арендатор помещения, — уверен Д.Ф.Новиков. — Владелец сдал его в аренду, а далее, разумеется, не может проконтролировать, в каком состоянии оно находится, как эксплуатируется».

Однако Д.С.Герасимов с ним не согласен. «Нельзя сказать, что за противопожарную безопасность всю ответственность несет только арендатор, — говорит Д.С.Герасимов. — Каждый случай индивидуален. К примеру, если сгорела проводка в подсобном помещении, в которое арендатор физически не имел доступ, как он может нести ответственность? В этом случае ущерб будет возмещать владелец». С этим мнением соглашается и С.В. Кочетов, который отмечает, что часто встречающиеся случаи, когда на собственника возлагается ответственность гарантировать соответствие нежилого помещения противопожарным, санитарным и иным требованиям. В этом случае к ответственности может быть привлечен и хозяин помещения.

ТЦ должны иметь в своем распоряжении средства раннего оповещения посетителей и пожаротушения (автоматические пожарные сигнализации, системы противодымной вентиляции и эвакуации людей).

партнер адвокатского бюро RBL:

— Если вы получили серьезную травму (тяжкий вред здоровью), то в этом случае, сразу после того как вы попадаете в лечебное учреждение, врачи обязаны будут вас опросить, при каких обстоятельствах вы пострадали, и полученную информацию сообщить в правоохранительные органы. Они будут вести расследование, и по его итогам будет организовано судебное разбирательство. В этом случае я рекомендую параллельно подать гражданский иск о возмещении вреда здоровью.

генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Пять звезд»:

Собственник объекта обязан при оборудовании отдельного входа установить козырек, который защитит прохожих и посетителей объекта от падения снега и наледи с крыши дома. Невыполнение данного требования создает для собственника риски привлечения к ответственности. Хотя ответственности управляющей компании, которая обязуется этот снег вовремя убирать, тоже никто не отменял.

«Трудности перевода» девелоперов и арендаторов

Очередной экономический кризис обострил болевые точки в отношениях между девелоперами торговой недвижимости и арендаторами. Тлеющий вулкан неторопливых трений в «растущие» годы, превратился в очаг жарких споров и даже конфликтов в последние месяцы. Несколько крупных международных держателей сетей ушли от девелоперов. Одни в рамках планового сокращения: Аdidas, FashionGalaxy, Inditex, BNSGroup, Стокманн. Другие покинули ТЦ со скандалом — Vassa&Co.

[3]

Старая болезнь противостояния в виде спорных ставок аренды, дала о себе знать с новой силой. Несмотря на то, что аналитики рынка ожидали взаимного встречного движения обеих сторон друг к другу и увеличения прозрачности в отношениях, а воз и ныне там. Да, отчасти девелоперы пошли навстречу и начали фиксировать ставки в рублях по низким курсам. Но очевидно, что этих мер не достаточно. Нынешний кризис грозит стать более затяжным, чем в 2008 году, а значит, нужна взаимовыгодная стратегия.

Несомненно, нынешний рост курса валют поставил в более сильную позицию арендаторов. Тем не менее, у экспертов отсутствует уверенность, в том что стороны сумеют быстро договориться. Как отмечает руководитель отдела по связям с общественностью Inventive Retail Group, монобрендовые магазины re:Store, Samsung, Sony, Nike, LEGO, Людмила Семушина, арендаторы последний год вели жаркие баталии за фиксацию ставок в рублевой зоне. По ее оценкам, не все девелоперы еще осознали ситуацию до конца и проявляют достаточную гибкость в переговорах. «В начале года мы не наблюдали падение продаж в своих сетях, поскольку потребитель скупал продукцию, опасаясь дальнейшего роста курса валют, а так же в связи с гендерными праздниками. Но весной и летом все почувствуют провал в доходности. А это значит, что ритейл, с которым сейчас не договорятся, может уйти из торгового центра».

Ключевая проблема состоит в том, что стороны решают небольшую тактическую задачу, когда условия требуют стратегических решений.

Сегодня все чаще девелоперы начинают вводить процент с оборота в оплату аренды, но при этом оставляют «фикс». Наиболее эффективные ставки по-прежнему фиксируют зарубежные девелоперы, умеющие управлять объектом, а не «доить» его.

Тем не менее, российский рынок «нагоняет» принятые западными компаниями стандарты. Например, в аутлете Fashion House практически все арендаторы работали от процента с оборота еще задолго до кризиса. Такова политика польской сети аутлетов. Директор российского представительства бренда JackWolfskin Сергей Титаренко, подтверждает курс на максимальную прозрачность с девелоперами. Очевидно, что в ближайшие два месяца вопрос будет снят с повестки, но курсу на сближение предстоит еще долгий путь.

Одним из примеров служит отсутствие понимания по высокотехнологичному маркетинговому инструменту, который появился на рынке.

[2]

Речь идет о системах анализа данных кассовых продаж у арендаторов. Эта технология нацелена на контроль продаж, а значит, повышение прозрачности в отношениях девелопера с арендатором. Установленный на кассовые аппараты арендаторов «софт» позволяет девелоперам видеть в оперативном режиме динамику продаж и коррелировать эти показатели с акциями и мероприятиями в торговом центре. Этот инструмент крайне важен для управляющих компаний, поскольку позволяет увеличивать долю конверсии трафика. «Сейчас арендаторы подают нам письменное уведомление о динамике продаж, но в разные сроки. Одни каждую неделею, другие каждый месяц. Мы сейчас ставим систему анализа ежедневных потоков данных» — говорит директор по маркетингу DARS DEVELOPMENT Лилия Рамазанова. По ее оценке необходимо работать в мобильном режиме и быстро реагировать на изменение в потребительском спросе.

Читайте так же:  Утверждены новые правила регистрации тс в гибдд

Эту позицию подтверждает федеральный девелопер «Торговый квартал Менеджмент». «Мы анализируем ряд параметров: посещаемость арендаторов, конвертация посетителей в покупателей, количество чеков, количество товарных единиц в чеке и др c помощью автоматизированной системы, — говорит руководитель информационно-аналитического отдела «Торговый квартал Менеджмент» Александр Дятлов. — Более того, эксперт считает наличие именно этой системы неоспоримым конкурентным преимуществом, что позволило компании создать эффективную систему управления большим числом объектов торговой недвижимости без потери качества».

«Система получения данных о продажах арендаторов с помощью системы Watcom «Сбор продаж» позволяет нам обеспечить и контролировать получение справедливого дохода от превышения процента от товарооборота над фиксированной арендной ставкой «, — добавляет Дятлов.

Watcom одна из первых вышла на рынок с продуктом «SalesFlow» (Автоматизированная система сбора продаж). «В новых экономических реалиях у ритейла появилась необходимость разделить финансовые риски с девелоперами, путем перехода с фиксированной арендой ставки на процент с оборота для этого девелоперам необходим инструмент, позволяющий контролировать оборот арендаторов. Этим инструментом как раз и является «Сбор Продаж», — поясняет президент Watcom Роман Скороходов.

Сегодня новую технологию на рынке предлагают не так много поставщиков.

Но есть и те, кто планирует ее внедрить в самое ближайшее время. Как правило, это поставщики систем анализа данных. Одна из них — компания «Сэлторс» в этом году включит в свою линейку новый продукт. Директор компании Григорий Громов уверен, что арендаторы совсем скоро примут эту технологию, исключительно потому что в кризисные периоды излишне закрытые компании на потребительском рынке не выживают. «Работа на эффективность, а значит на рост продаж и прибыли, перевесят страхи потери коммерческой информации. Российский рынок достаточно большими темпами шел к цивилизованным формам бизнеса. При этом кризисы нас только укрепляли», — уверен Григорий Громов.

Эту позицию поддерживает и российский производитель одежды «Фэшн Лэнд». По оценкам директора компании Светланы Крыловой, владеющей отечественным брендом Stelladi Mare. «Я приветствую внедрение любой системы, которая будет способствовать повышению прозрачности в наших отношениях с арендодателями. Нам нечего скрывать ни от своих покупателей, ни от партнеров по бизнесу. Мы никогда не скрывали финансовые показатели нашего бизнеса от рынка. Это наша принципиальная позиция, и мы не намерены отступать от нее и в кризис. Ритейлеры и арендодатели-девелоперы должны быть не соперниками в борьбе за прибыль, но партнерами с тем, чтобы вместе лучше удовлетворять запросы наших потребителей», — считает Светлана Крылова. Компания примечательна тем, что планирует заместить ушедших импортных игроков и предложить более низкие цены. В ближайших планах — открытие сети продаж по России для своего бренда.

Управляющий директор УК «Иридато» (сеть брендов Wrangler, Calzedonia, Intimissimi) Дмитрий Чекмарев считает, что прозрачность между девелоперами и арендаторами, важнейший показатель эффективности бизнес-процессов. «В нашем магазине в ТЦ «Щука» (Москва) внедрена система кассовых сборов продаж Sales Flow, и у нас нет причин скрывать данные о доходах, так что думаю, то это беспокоит не чистых на руку арендаторов, которые хотят понизить показатель при оплате процента с оборота за аренду», — поясняет Дмитрий Чекмарев.

Об этой тенденции говорят и другие эксперты рынка. По их мнению, арендаторы считают, что ведут очень плодотворную и максимально возможную работу с трафиком и не очень верят в синергетический эффект от «оголения» перед девелопером своих финансовых зон.

Так же, некоторые игроки банально бояться, что конкуренты вычислят чистую прибыль и натравят на них налоговую службу. Но нередко отказы от арендаторов связаны с «трудностями перевода» при разговоре с девелоперами. Управляющие компании должны очень понятно доносить актуальность и выгоду внедрения системы до арендаторов.

«Мы в целом негативно относимся к установке на наши кассовые аппараты сторонних программных обеспечений, — говорит директор сети «Читай город» Андрей Марыкин, — К тому же, есть масса иных способов сбора информации о продажах и конверсии посетительского трафика. Хочется, чтобы девелоперы сами прилагали усилия для анализа данных, а не использовали простые решения, которые неудобны их арендаторам. Если бы девелоперы стремились обосновать выгоду для арендаторов от внедрения систем, то мы могли бы пойти навстречу».

Видео (кликните для воспроизведения).

Тем не менее, для выживания арендаторам придется выйти из «сумрака». Хотя бы перед девелоперами. Иначе, оставшиеся могут сгинуть там навсегда.
«Единственный способ выживания в эпоху кризиса — выстраивание надежных и прозрачных отношений с арендодателя с арендаторами», а это возможно только в ситуации полного доверия, который и обеспечивает технология автоматизированного сбора продаж, которая максимально удобна и высокотехнологична» — уверен президент Watcom Group Роман Скороходов.

Источники


  1. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

  2. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.

  3. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.
  4. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.
  5. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.
Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here