Расторжение договора найма жилого помещения

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Расторжение договора найма жилого помещения" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения (Ст. 687 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения
(Ст. 687 ГК)

1. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения необходимо установить, погашена ли нанимателем задолженность по внесению платы за жилое помещение, а также причину допущенной просрочки

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, для разрешения вопроса о выселении необходимо было установить, погашена ли ответчиком задолженность, в связи с которой судом вынесено предупреждение о выселении, а также причину допущенной просрочки.

2. Само по себе наличие оснований для расторжения договора найма жилого помещения автоматически не влечет его прекращение

Доводы истца о необходимости применения положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными, так как доказательств расторжения заключенных с нанимателями договоров найма в материалы дела не представлено, при этом само по себе наличие оснований для такого расторжения не может автоматически влечь прекращение этих договоров.

3. Прекращение трудовых отношений с предприятием — собственником жилого помещения как основание для расторжения договора найма жилого помещения законом не предусмотрено

Выводы суда о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселении его из квартиры следует признать неправильными и не основанными на нормах права регулирующими правоотношения сторон. Прекращение трудовых отношений с предприятием — собственником жилого помещения, как основание для расторжения договора найма жилого помещения и выселения, указанными нормами закона не предусмотрены.

4. Отсрочка исполнения решения суда о расторжении договора найма жилого помещения дается нанимателю для поиска другого жилья

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья.

5. Основания для досрочного расторжения судом договора найма жилого помещения отсутствуют, если плата за жилое помещение не вносилась менее, чем за шесть месяцев

Из содержания п. 2 ст. 687 ГК РФ следует, что для досрочного расторжения договора найма жилого помещения необходимо установить факт невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Как было установлено судом, К. плата за жилое помещение не вносилась в течение только трех месяцев. Следовательно, вывод суда о наличии оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения является ошибочным.

6. К обстоятельствам, имеющим юридическое значение при применении ч. 2 ст. 687 ГК РФ, относится установление причин образования задолженности по оплате жилья

Президиум указал, что по смыслу закона к обстоятельствам, имеющим юридическое значение при применении ч. 2 ст. 687 ГК РФ, является установление причин образования задолженности по оплате жилья.

7. При наличии уважительных причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг договор найма жилого помещения не может быть досрочно расторгнут по инициативе наймодателя.

Ответчики фактически своевременно вносили плату за жилое помещение, но лишь в меньшем размере, чем установлено наймодателем после передачи общежития в собственность акционерного общества и увольнения К. с завода. Учитывая обстоятельства образования задолженности и наличие неразрешенного спора об этом, президиум пришел к выводу об уважительности причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг, что не может быть основанием для досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя.

8. Положения абз. 3 ч. 2 ст. 687 ГК РФ могут и должны применяться судом для предоставления нанимателю срока для погашения задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Указанная норма закона не противоречит ст. 90 ЖК РФ, в связи с чем она может и должна применяться с учетом конкретных обстоятельств дела. С учетом изложенного, выселение ответчиков без решения вопроса о предоставлении им срока для погашения задолженности является неправильным.

9. Суд вправе, но не обязан предоставить нанимателю срок для устранения нарушений

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы ответчика о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика и не предоставил срок для устранения нарушений, поскольку положения пункта 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность суда по предоставлению нанимателю срока для устранения нарушений. При этом, решение суд принимает в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ на основании внутреннего убеждения, основанного на объективном, непосредственном исследовании всех доказательств. Вместе с тем, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не было представлено суду достаточных доказательств, отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, свидетельствующих о необходимости удовлетворения его ходатайства.

10. Стороны при заключении договора найма могут установить основания для досрочного его расторжения и условия такого расторжения

Поскольку положения ст. 687 ГК Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора найма, а также на установление сторонами в договоре иных условий его расторжения, то стороны при заключении договора найма вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, установить сроки направления письменного уведомления о намерении расторгнуть договор найма, по соглашению сторон.

11. Положения п. 2 ст. 687 ГК РФ в части установления срока невнесения платы являются диспозитивными

Согласно п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, эта норма в части установления срока невнесения платы является диспозитивной.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Читайте так же:  Составляем ходатайство о снижении штрафных санкций

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

[1]

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на август 2019 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев, см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г.

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Инструкция по расторжению договора найма жилого помещения, образец соглашения о прекращение сделки

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. Но в некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость расторжения договора.

О том из-за чего это может произойти, а также о том, как правильно совершить расторжение такой сделки, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Причинами для досрочной отмены сделки могут являться различные факторы. Но в любом случае, для того чтобы расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, необходимо действовать в соответствии с российским законодательством. Для облегчения такой процедуры следует прописать пункт о возможности досрочного прекращения соглашения еще на стадии его подписания, но не все собственники и наниматели знают об этом.

Самыми распространенными причинами расторжения договора найма являются следующие факторы:

  • Длительность договора подходит к концу и одна из сторон не согласна на его продление.
  • Квартиросъемщики не выполняют свои обязанности по оплате или содержанию жилья.
  • Сдаваемая жилплощадь стала непригодной для проживания людей.
  • Квартиросъемщики нанесли ущерб имуществу собственника или соседям.
  • Наймодатель не предоставил наемщику необходимо имущество, которое было указано в договоре или это имущество имеет существенные недостатки.
  • Наймодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту.

Инструкция

Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.

Отправка уведомления

Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомление о подобном решении необходимо составлять минимум за 3 месяца до конца действия договора.

Если сделку хочет прервать собственник жилья, то он может не указывать причины такого решения, но заранее уведомить об этом квартиросъемщика он обязан. При этом уведомление о расторжении договора аренды квартиры должно составляться в письменном виде. Лучше всего вручать его в виде заказного письма, лично и под расписку.

Также статьями 450 и 453 ГК РФ предусматривается расторжение соглашения без предварительного уведомления. В этом случае, если инициатором разрыва сделки является собственник жилья, то он обязан вернуть нанимателю аванс и выплатить неустойку, размер которой должен быть равен ежемесячной плате. Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.

Читайте так же:  Нужна ли онлайн-касса при интернет-эквайринге

Соглашение о прекращение аренды квартиры

Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.

Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.

После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.

Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.

Можно ли это сделать досрочно?

Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении. Если же стороны не смогли сами прийти договоренности и разрыв договора произошел по решению суда, то он является расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В некоторых случаях договор необходимо расторгнуть еще до окончания его срока. Если документ составлен грамотно, то в нем должны быть прописаны условия такой процедуры и ее последствия для обеих сторон.

Если же стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращение в суд. Избежать судебного заседания можно в том случае, если одна из сторон известит другую за три месяца до прекращения найма.

Нужна ли регистрация?

Если договор найма был зарегистрирован в органах Росреестра, то после его расторжения стороны договора должны уведомить эту государственную инстанцию о разрыве сделки, предоставив соглашение о расторжении.

В каком случае действие может перейти в суд?

Такая процедура может осуществляться через суд в том случае, если разрыв происходит в одностороннем порядке или одна из сторон требует возмещения ущерба. Инициатором расторжения договора через суд может быть как собственник жилья, так и квартиросъемщик.

Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.

Одностороннее прекращение

По инициативе наймодателя

Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ. Ими являются следующие факторы:

  1. Наниматель использует жилплощадь незаконно и не по назначению.
  2. Наниматель неоднократно нарушает правила, прописные в договоре аренды.
  3. Квартиросъемщик портит имущество владельца квартиры.
  4. Из-за квартиросъемщика у владельца квартиры возникают проблемы с соседями.
  5. Наниматель не заплатил за найм квартиры в течение 2 месяцев подряд.

По инициативе нанимателя

По инициативе квартиросъемщика договор найма может быть расторгнуть:

  • Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил квартиранту мебель и технику, наличие которой прописано в заключенном соглашении.
  • Если квартира не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
  • Если хозяин квартиры препятствует нормальному проживанию квартиросъемщиков.
  • Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию арендаторов.
  • Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.

Особые случаи

В гражданском кодексе, который регулирует порядок расторжения договора найма, говорится, что прекращение соглашения не предполагает обязательного выселения всех людей, проживающих в квартире.

Поэтому, если во время судебного разбирательства будут выявлены люди, которые являются нарушителями, то выселению могут подлежать только они. Такой порядок касается лиц, которые вместе снимают многокомнатную квартиру.

Кто не может подлежать выселению?

Если квартира сдавалась в наем по договору социального найма, то здесь есть особый нюанс. Некоторые слои населения не могут подлежать выселению из служебной квартиры, что регламентировано статьей 103 ЖК РФ. К ним относятся:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, но только в том случае, если причиной инвалидности стала их профессиональная деятельность;
  • родные люди сотрудника, которому была выделена специализированное служебная квартира после его гибели.

Также стоит заметить, что такие права имеют только те граждане, которые не имеют собственной жилплощади и нее стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Расторжение договора найма является серьезным делом, имеющим под собой законодательное обоснование. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить все нюансы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

[2]

Расторжение договора найма специализированного жилья

Порядок расторжения договора найма жилья фиксирован в правовых нормах современного жилищного законодательства РФ.

Несмотря на то, что договор специализированного найма заключается в большинстве случаев на определенный срок, законодательством РФ установлено, что в любой момент может произойти его расторжение. Но для этого должны присутствовать ключевые основания — условия, которые детерминируют прекращение контракта, подписанного наймодателем и нанимателем.

Расторжение договора по согласию сторон

Порядок расторжения договора найма жилья фиксирован в правовых нормах современного жилищного законодательства РФ. В частности, в данном случае речь идет о ст. 101 ЖК РФ. Следует отметить, что нормы жилищного права строго разграничивают понятия «расторжение» и «прекращение» договора спецнайма жилого помещения между нанимателем и наймодателем. Хотя два этих определения вытекают друг из друга, ведь если соглашение будет расторгнуто, то, соответственно, будут прекращены и любые правоотношения между нанимателем и наймодателем помещения.

Соглашение о расторжении договора может осуществляться как в добровольном порядке, так и принудительно.

Что касается расторжения договора по согласию сторон, то в данном случае речь идет, прежде всего, об истечении срока действия, на который было заключено соглашение между нанимателем и наймодателем жилого помещения. В частности, расторжение произойдет по истечению служебного контракта, подписанного с тем или иным работодателем, окончанию процесса обучения или повышения квалификации, завершению капитального ремонта и пр.

Читайте так же:  Лицензии на переработку и утилизацию тбо

Досрочное соглашение, которое было расторгнуто по согласию сторон, не влечет за собой какой-либо ответственности ни со стороны наймодателя, ни со стороны нанимателя, так как все законодательные условия эксплуатации жилья полностью были соблюдены.

Расторжение договора по инициативе нанимателя. Досрочное расторжение договора

Соглашение о предоставлении жилого помещения из специализированного фонда может быть расторгнуто по инициативе, выдвинутой нанимателем. Об этом прописано в п. 2 ст. 101 Жилищного кодекса РФ. Но следует отметить тот факт, что подобное правомочие плавно вытекает из предыдущего пункта указанной нами статьи. Иными словами, соглашение может быть расторгнуто по согласию сторон только по инициативе, выдвинутой нанимателем жилья, но никак не наймодателем.

При этом наниматель может осуществить свое правомочие в любое время, в том числе до истечения срока, прописанного в контракте. Для этого необходимо отправить уведомление в адрес наймодателя.

В большинстве случаев расторжение контракта найма жилого помещения происходит в момент, когда наниматель выезжает с территории жилья, которое было предоставлено из жилищного спецфонда. Именно поэтому условия расторжения договора подразумевают необходимость осуществить уведомление наймодателя о подобной инициативе заявителя.

Необходимость данного условия возникает по одной простой причине – наниматель может временно покинуть территорию жилого помещения, так как в его жизни могут произойти непредвиденные обстоятельства, требующие присутствия лица в ином месте. В подобных ситуациях право использования специализированного помещения остается за нанимателем, но лишь в том случае, если будет осуществлено уведомление собственника, что позволит избежать споров и разногласий.

Расторжение в судебном порядке. Выселение в случае расторжения договора в судебном порядке

Видео (кликните для воспроизведения).

Если наниматель не соблюдает условия эксплуатации жилья, то наймодатель имеет все законные основания, чтобы осуществить расторжение договора найма помещения через судебный орган. Чтобы воплотить на практике подобные правомочия, владелец жилья должен привести аргументы, что со стороны нанимателя условия, прописанные в контракте, не соблюдались. Детерминантой судебного разбирательства могут послужить следующие основания:

  • разрушение жилья или же его существенное повреждение, которое произошло в процессе эксплуатации сооружения нанимателем или же лицами, за действия которых он несет непосредственную ответственность;
  • во время действия договора со стороны нанимателя неоднократно нарушались условия совместного проживания на одной территории в многоквартирных постройках, что ущемляло собой законные права и интересы соседей;
  • не соблюдались условия эксплуатации жилья, в частности, наниматель не придерживался изначальной цели назначения недвижимого имущества.

Кроме того, основанием для принудительного расторжения договора считается самовольная перепланировка или переоборудование помещения. Но в этом случае должно поступить в адрес нанимателя уведомление-предупреждение, в котором субъект правоотношений обязуется возвратить жилой постройки первоначальный облик. Если в установленный законом срок соблюдение этого условия не произойдет, тогда наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию.

Выселение в случае расторжения договора в судебном порядке

Механизм выселения граждан из жилых помещений является крайней мерой, на которую идут органы госвласти, если не соблюдаются договорные условия. В частности, подобная позиция подкрепляется доводом о неприкосновенности жилья, о чем прописано в Конституции РФ. Однако, несмотря на это, правовой механизм не ущемляет законные права нанимателей и не противоречит основному закону РФ.

Досрочное выселение может быть осуществлено только по решению, оглашенному судебным органом.

При этом происходит изначальное уведомление нанимателя о принятии подобного постановления. Судья берет во внимание все обстоятельства дела и причины, которые легли в качестве аргументированных фактов, чтобы наймодатель осуществил досрочное расторжение контракта. Это необходимо для того, чтобы было принято решение о предоставлении иного жилья нанимателю или же об отказе в выделе благоустроенного имущества.

После того как заявитель получит уведомление со стороны суда о принятом решении, он обязан покинуть имущественный объект в указанный срок. Уведомление граждан должно осуществляться в 7-дневный срок после принятия официального постановления. Если уведомление будет проигнорировано субъектом правоотношений, и он не покинет жилье спецфонда, то можно будет вести речь о самопроизвольном захвате территории. Но это является уже отдельной темой для разговора.

Расторжение договора найма жилого помещения

Порядок и основания расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 450-453 ГК РФ, а также жилищным законодательством.

Договор найма, может быть, расторгнут по соглашению сторон.

По инициативе нанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любое время независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расторжение договора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагает внесудебный порядок.

По инициативе наймодателя договор найма, может быть, расторгнут только в судебном порядке. Основаниями такого расторжения являются:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договор не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действиями которых он отвечает;

· не устранение последствий разрушения и порчи жилого помещения, когда суд предоставлял для этого срок. При этом суд по просьбе нанимателя вправе отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение договора возможно также в судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

· помещения перестает быть пригодным для постоянного проживания;

· в случае аварийного состояния жилого помещения;

· в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дополнительным условием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнение нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения является неисполнение нанимателями проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой прекращение обязательств по договору.п. 2 ст. 453 ГК РФ

Законодательства также устанавливает дополнительные основания прекращения отдельных видов договоров.

Договор найма прекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действие.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) этого помещения ст. 35 ЖК РФ.

Читайте так же:  Ходатайства по делам об административных правонарушениях

Договор найма служебных жилых помещений прекращается с бывшим членом семьи нанимателя по основаниям, указанных в положениях жилищного законодательства о прекращении договора найма между собственником — гражданином и бывшим членом его семьи. Договор найма служебных жилых помещений также прекращается в связи с прекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также после увольнения нанимателя со службы. Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается, если наниматель прекратил трудовые отношения, учебу, а также уволен со службы, в связи с которыми ему было предоставлено такое помещение.

Договор найма жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо оно передано в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключением являются обстоятельства заключения трудового договора (договора на обучение, преподавание и др.) между нанимателем и новым собственником.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается по окончании его срока.

Возможны также иные основания прекращения договора, предусмотренные гражданским и жилищным законодательствами.

Выселение из жилого помещения.

Выселение из жилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда.

Если гражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождает помещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

Законом установлены определенные основания выселения граждан.

Для жилых помещений, находящихся в собственности граждан, такими основаниями являются:

· прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;

· по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

· решение суда по иску собственника жилого помещения о том, что бывший член семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или при пользовании помещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или разрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником о необходимости проведения ремонта в разумный срок.

В то же время невозможно выселение граждан, если:

· имеется соглашение (договор найма) между собственником и бывшим членом семьи о порядке пользования жилым помещением собственника;

· у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

· имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя другим жилым помещением;

· не истек срок договора найма между собственником и бывшим членом семьи, установленный судом;

· собственником жилого помещения не выполнено решение суда о предоставлении бывшему члену семьи иного жилого помещения.

Для жилых помещений, переданных гражданам по договору социального найма, основаниями выселения с предоставлением другого жилого помещения являются:

· снос дома, в котором находится жилое помещение;

· перевод жилого помещения в нежилое помещение;

· признание жилого помещения непригодным для проживания;

· невозможность сохранения жилого помещения после реконструкции дома или проведении капитального ремонта жилого помещения;

· возможность признания нуждающимся в улучшении жилищных условий в связи со значительным уменьшением общей площади после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения;

· увеличение общей площади занимаемого помещения на одного члена семьи после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения, если такое увеличение существенно превысит норму предоставления жилья;

· не внесение нанимателем и проживающими совместно членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальных услуг в течении более шести месяцев без уважительной причины. Друге жилое помещение при выселении по данному основанию предоставляется в размере, установленном для вселение в общежитие.

Жилищным законодательством допускается выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения Ст. 91 ЖК РФ. Основаниями такого выселения являются:

1. решение суда по иску наймодателя или другого заинтересованного лица о том, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такое решение возможно только после предупреждения о недопустимости указанных противоправных действий, предоставлении разумного срока для противоправных действий этих нарушений и не устранении в такой срок последствий нарушений;

2. лишение родительский прав, если совместно проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Основаниями выселения граждан из специализированных жилых помещений являются расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений. Такое выселение производится без предоставления другого жилого помещения. Возникающие споры в связи с таким выселением рассматривают в судебном порядке.

Однако возможны ситуации, когда выселение граждан из специализированных жилых помещений производится с предоставлением другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Читайте так же:  Закон о защите прав потребителей дополнен нормами об агрегаторах

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Источники


  1. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

  2. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.

  3. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.
  4. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
  5. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.
Расторжение договора найма жилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here