При присоединении общества – арендатора к другому обществу право аренды новой регистрации не подлежи

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "При присоединении общества – арендатора к другому обществу право аренды новой регистрации не подлежи" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Содержание

При присоединении Общества – арендатора к другому Обществу право аренды новой регистрации не подлежит

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО прекратило свою деятельность в результате реорганизации путем присоединения.
Надо ли правопреемнику вносить изменения в реквизиты юридического лица, которое заключило договоры (контракты) до реорганизации, а именно в договор аренды, зарегистрированный в Росреестре?

К сведению:
В случае изменения субъекта права, подлежащего регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (в рассматриваемой ситуации — аренды недвижимого имущества), в том числе в случае перехода прав в порядке правопреемства, по заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП подлежит внесению новая регистрационная запись об обременении (аренде) на основании документов, подтверждающих основание перехода права в порядке правопреемства (п.п. 62, 63, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 N 08АП-9879/16).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена

Ответ прошел контроль качества

12 октября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

[3]

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

При присоединении Общества – арендатора к другому Обществу право аренды новой регистрации не подлежит

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В результате реорганизации в форме выделения из одного АО выделяются еще два АО.
Сейчас все активы — здания, сооружения и земельные участки принадлежат реорганизуемому АО на праве собственности. В передаточном акте часть недвижимости перейдет в одно новое АО, другая часть — в другое новое АО. В реорганизуемом АО недвижимости в собственности не останется. Прежнему АО землю и здания, сооружения будет сдавать в аренду одно из новых АО. Оно же будет сдавать в аренду цеха и земельные участки и другому новому АО.
Как в этом случае оформить передачу недвижимости в новые АО? Требуется ли в данном случае регистрация в Федеральной регистрационной службе и когда ее следует проводить?
Требуется ли заключение каких-либо соглашений между прежним и новым АО, которому перейдет недвижимость (ведь планируется не просто переход недвижимости к правопреемникам, но и активное ее использование (к примеру, сдача в аренду на длительный срок))?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача недвижимости акционерным обществам, создаваемым в результате реорганизации в форме выделения, оформляется передаточным актом. Право собственности на соответствующую недвижимость возникает у созданных в результате реорганизации лиц независимо от государственной регистрации перехода права. При этом такой переход права подлежит государственной регистрации. Для перехода права собственности на недвижимость от реорганизуемого АО к выделяемым из него обществам заключать какие-либо дополнительные соглашения между этими организациями не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

[1]

27 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Отметим, что это не относится к налоговым правоотношениям (п. 8 ст. 50 НК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»), поэтому в интересах реорганизуемого АО целесообразно в кратчайшие сроки осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на переданную по передаточному акту недвижимость.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .

Читайте так же:  Согласие на обработку персональных данных - образец

Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).

Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).

Стороны могут сами отменить сохранение арендных отношений при смене собственника

Повышать ставки арендной платы новый арендодатель сможет так же, как и прежний

При смене собственника имущества, являющегося предметом договора аренды, происходит замена стороны в обязательстве — на место прежнего арендодателя приходит новый. Поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) не изменяет и не прекращает договор аренды, то новый арендодатель пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и его предшественник. В частности, новый арендодатель с момента перехода к нему прав на предмет аренды приобретает право на получение доходов от сдачи такого имущества в аренду независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Обязательства арендатора по внесению арендной платы — наиболее распространенная причина судебных споров при смене собственника имущества (основываясь на судебной практике, сложившейся за последний год). Если арендатор, не уведомленный о смене собственника арендованного им имущества, продолжает вносить арендную плату в пользу бывшего арендодателя, который таковым уже не является, то «исправить ошибку» может новый собственник, взыскав с предшественника полученные доходы как неосновательное обогащение (постановление АС Поволжского округа от 21.01.2016 № Ф06-4803/2015 по делу № А55-7559/2015). Добросовестному арендатору при этом какие-либо санкции не грозят.

Если же арендатор свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял, обосновывая это тем, что не знал реквизитов нового арендодателя, вовсе не знал о смене арендодателя, или тем, что в договор не были внесены соответствующие изменения, то при отсутствии доказательств перечисления средств прежнему контрагенту новый собственник вправе потребовать от арендатора также уплаты неустойки за период с даты государственной регистрации права собственности (постановления АС Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 № Ф08-10037/2015 по делу № А32-38869/2014, от 24.02.2015 № Ф08-10904/2014 по делу № А32-4481/2014, Московского округа от 16.03.2015 № Ф05-1611/2015 по делу № А40-16970/14, Северо-Западного округа от 15.10.2015 № Ф07-6837/2015 по делу № А26-6761/2014).

Поскольку при автоматической смене арендодателя в силу правила п. 1 ст. 617 ГК РФ арендные правоотношения не прекращаются, хоть и изменяется их субъектный состав, то новому арендодателю, который намерен взыскать задолженность с арендатора, следует обращаться с иском о взыскании задолженности по договору, а не суммы неосновательного обогащения, поскольку последнее представляет собой деликтное обязательство. Такие выводы отражены в постановлениях АС Западно-Сибирского округа от 24.06.2015 № Ф04-20498/2015 по делу № А27-18107/2014 и Центрального округа от 09.12.2015 № Ф10-4426/2015 по делу № А35-1303/2015.

Не прерывает арендных отношений и предложение нового арендодателя заключить новый договор взамен старого (Определение ВС РФ от 16.01.2015 № 309-ЭС14-8874 по делу № А76-14481/2013). Исключением является случай, когда после смены арендодателя срок договора аренды истек, но между сторонами сложились фактические отношения. В такой ситуации в деле о взыскании платы за пользование помещением суды применяют нормы о неосновательном обогащении (постановление АС Уральского округа от 10.09.2015 № Ф09-5952/15 по делу № А47-8883/2014).

Обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате вправе лишь арендодатель. Потому если с требованием о взыскании долга, образовавшегося после перехода права на имущество, обращается прежний арендодатель, то решение суды выносят не в его пользу (постановления АС Московского округа от 03.06.2015 № Ф05-6065/2015 по делу № А41-60332/14).

При смене арендодателя в связи с переходом права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного (наследуемого) владения новая сторона договора приобретает не только право на получение арендной платы, но и иные предусмотренные договором права, например право пересматривать размер такой платы (постановление АС Северо-Западного округа от 23.12.2015 по делу № А42-2158/2015).

Передачу предмета аренды в хозяйственное ведение оспорить нельзя, а в оперативное управление — можно

Как было сказано выше, п. 1 ст. 617 ГК РФ устанавливает правило о сохранении договора аренды в силе не только при смене собственника имущества, но и лица, которому предмет договора аренды передан в хозяйственное ведение или оперативное управление. При этом в судебной практике довольно часто встречаются попытки арендаторов оспорить передачу имущества государственным или муниципальным собственником в хозяйственное ведение. Обычно такие попытки успеха арендаторам не приносят — суды приходят к выводу, что передача имущества в хозяйственное ведение третьему лицу на права и обязанности арендатора не влияет, а потому он не является заинтересованным лицом, которое может оспорить нормативный акт о передаче имущества в хозяйственное ведение. К таким выводам пришел, в частности, АС Центрального округа в постановлении от 09.03.2016 № Ф10-67/2016 по делу № А84-1083/2015, указав, что передача имущества собственником в хозяйственное ведение унитарному предприятию не влечет за собой изменения или расторжения действующего договора аренды. Аналогичная позиция выражена в постановлениях АС Уральского округа от 01.04.2015 № Ф09-10177/14 по делу № А76-28621/2013, от 20.07.2015 № Ф09-4958/15 по делу № А76-17899/2014.

Читайте так же:  Запись в трудовой книжке об увольнении по сокращению штата

Передача имущества в оперативное управление по общему правилу также не влечет изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем такая сделка не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору, в том числе по внесению арендной платы. АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 13.05.2015 № Ф02-1697/2015 по делу № А19-11104/2014 отметил, что с момента государственной регистрации права оперативного управления новый арендодатель как лицо, уполномоченное сдавать имущество, переданное в оперативное управление, в аренду и получать доходы от использования такого имущества, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона, приобретает права арендодателя по договору аренды.

Однако есть и исключения из этого правила, когда передача имущества собственником в оперативное управление нарушает интересы арендатора, относящегося к субъектам малого и среднего предпринимательства. Дело в том, что такие субъекты при выполнении определенных условий (срок аренды, отсутствие долгов по арендной плате, площадь арендуемых помещений, статус помещений) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из собственности субъекта РФ или муниципального образования имеют преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», норма действует до 1 июля 2018 г. — Примеч. ред.).

В то же время право преимущественного приобретения не распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении (подп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ). Потому даже при сохранении арендных отношений в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ передача объекта аренды в оперативное управление может ущемлять интересы арендатора (постановление АС Уральского округа от 22.06.2015 № Ф09-3438/15 по делу № А50-17955/2014).

1 Обзор составлен на основе постановлений судов кассационной инстанции, вынесенных после 01.01.2015.

При присоединении Общества – арендатора к другому Обществу право аренды новой регистрации не подлежит

Общество (ОАО) заключило с Администрацией города договоры муниципального теплосетевого имущества. Договоры аренды (всего 5 договоров) были зарегистрированы в установленном законом порядке. Затем Общество (ОАО) на основании договора присоединения было реорганизовано и присоединилось к другому Обществу (ПАО). После присоединения ОАО прекратило своё существование, а права аренды перешли к ПАО. Администрация и ПАО заключили дополнительные соглашения к договорам аренды, где указали в качестве арендатора ПАО.

Далее Администрация обратилась в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительных соглашений. Администрация получила отказ в регистрации, в связи с непредставлением необходимых документов и наличием противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (на основании абзацев 10 и 11 п.1 ст.20 закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Тогда Администрация, не оспаривая отказ, обратилась с требованием к ПАО зарегистрировать в Росреестре дополнительные соглашения и обременения (права аренды) объектов недвижимости.

ПАО не выполнило это, и Администрация подала иск в арбитражный суд с требованием обязать ПАО обратиться в управление Росреестра с заявлением о госрегистрации обременений — прав аренды на объекты муниципального теплосетевого имущества. Суд 1-ой инстанции полностью удовлетворил требования истца. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этим решением. Далее дело было рассмотрено в Верховном суде РФ.

ВС РФ указал (определение от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016), что регистрация возникающих из договора аренды недвижимости прав арендатора, осуществляется на основании ст.26 Закона № 122-ФЗ одновременно с регистрацией самого договора аренды недвижимого имущества. Поскольку гражданско-правовые обязательства по аренде имущества в связи с реорганизацией арендатора не прекратились, как и обременения правами аренды, сведения о которых были внесены при регистрации договоров аренды, оснований для повторной государственной регистрации обременения в связи с заменой арендатора не имеется.

Кроме того, законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенных прав как возложение на сторону сделки обязанности совершить действия по обращению за госрегистрацией обременения. ВС РФ решения судов нижестоящих инстанций отменил, а в иске отказал.

О госрегистрации ограничений (в том числе и правами аренды) недвижимости рассказывает статья «Что значит государственная регистрация ограничения права?».

Изменения в договор аренды при реорганизации юридического лица — арендатора

Между организациями заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет, который зарегистрирован в установленном законом порядке. При реорганизации юридического лица — арендатора нужно ли вносить изменения в договор аренды и регистрировать их?

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае реорганизации юридического лица — арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом. После регистрации возникшего в результате реорганизации юридического лица последнее становится арендатором на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника арендатора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) может быть внесена новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации). Ранее внесенная запись об аренде погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 , с указанием новой записи об этой же аренде. В данном случае регистрационные действия квалифицируются не как регистрация сделки, а как регистрация обременения в пользу определенного лица.

Процедура регистрации аренды земли после заверешния реорганизации арендатора

Открытое Акционерное общество заключило договор аренды земельного участка на 10 лет, договор был зарегистрирован в ФРС в установленном порядке. Какова процедура перерегистрации договора аренды после завершения процедуры реорганизации (в форме выделения и присоединения к др. ОАО) акционерного общества, которое является арендатором. Необходимо ли уплачивать заново гос. пошлину, заключать доп. соглашение с арендодателем?

Читайте так же:  Ходатайство о замене ненадлежащего ответчика - образец

Если договор аренды был заключен с юридическим лицом выделенным и присоединенным к другому юридическому лицу, то это лицо является правопреемником его прав. Следовательно, на основании документов, свидетельствующих о присоединении данного юрлица к новому юрлицу, необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды о внесении изменений в договор в части наименования арендатора (теперь это юрлицо, к которому присоединился арендатор). После заключения дополнительного соглашения к договору аренды, необходимо в Росрегистрацию направить документы для регистрации внесенных изменений в договор аренды.

Благодарю за ответ. Следовательно за регистрацию доп.соглашения также необходимо уплатить госпошлину.

При присоединении Общества – арендатора к другому Обществу право аренды новой регистрации не подлежит

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Арендодатель присоединился к арендатору: как учесть неотделимые улучшения

Как учитывать неотделимые улучшения арендованного имущества после реорганизации в форме присоединения фирмы-арендодателя к фирме-арендатору? Свою позицию по данному вопросу Минфин России изложил в письме от 09.11.2010 № 03-03-06/1/701.

Суть проблемы

В названном письме Минфин России рассмотрел интересную ситуацию. Головная компания заключила договор аренды здания на 11 месяцев с дочерней организацией — собственником здания. В течение срока действия договора аренды произошло две цепи событий.

Сначала арендатор (головная компания) с согласия арендодателя («дочки») провел работы по подготовке арендованного здания к монтажу сложного оборудования. По договору арендодатель не возмещал арендатору стоимость работ. Затраты были квалифицированы как капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, и в этом качестве арендатор начал их амортизировать.

В налоговом учете капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Если стоимость таких вложений не возмещается арендодателем, они амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. Но суммы амортизации рассчитываются исходя не из срока аренды, а из срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или капитальных вложений в указанные объекты по Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).

После принятия неотделимых улучшений к учету «дочка» (арендодатель) была реорганизована в форме присоединения к головной компании (арендатору). Головная организация (арендатор) полагала, что в случае перехода к ней права собственности на арендованное здание в результате присоединения арендодателя она должна в прежнем порядке продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям до полного их списания на расходы.

Такой вывод организация обосновывала двумя нормами ГК РФ. Исходя из ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иначе говоря, организация посчитала, что договор аренды не прекращается и после присоединения арендодателя к арендатору.

За разъяснением правомерности такой точки зрения головная организация обратилась в Минфин России.

Минфин: аренда закончилась

Финансовое ведомство разрушило иллюзии авторов вопроса и привело следующие доводы.

При реорганизации в форме присоединения к вновь образованному юрлицу переходят права и обязанности присоединенной организации в соответствии с передаточным актом (п. 2 ст. 58 ГК РФ). В то же время согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Таким образом, в случае присоединения арендодателя к арендатору к последнему переходят права и обязанности арендодателя. Значит, договор аренды прекращается из-за совпадения сторон по данному договору.

При присоединении к присоединяющему лицу переходит право собственности на имущество присоединяемого лица, в том числе на ранее арендуемое здание и неотделимые улучшения в нем.

Из пункта 1 ст. 258 НК РФ следует, что по окончании срока договора аренды арендатор прекращает в налоговом учете начислять амортизацию по неотделимым улучшениям. Поэтому при прекращении договора аренды из-за совпадения арендатора и арендодателя в одном лице это лицо обязано прекратить начислять амортизацию по объекту основных средств в виде неотделимых улучшений в арендуемое имущество.

Сославшись на п. 2.1 ст. 252 НК РФ, Минфин России сделал вывод: при завершении реорганизации в форме присоединения присоединяющая организация должна сформировать в своем налоговом учете первоначальную стоимость полученного в результате реорганизации объекта основных средств. При формировании стоимости нового объекта в ней учитывается недоамортизированная стоимость капвложений в форме неотделимых улучшений в объект.

Наши пояснения

С позицией Минфина России трудно не согласиться. Хотя в некоторых случаях она будет не в пользу головной организации — бывшего арендатора. Например, арендатор рассчитывал амортизацию по неотделимым улучшениям исходя из срока полезного использования капитального вложения, который во много раз меньше срока службы основного средства. Если считать, что договор аренды в рассматриваемой ситуации не прекращается, то арендатор (головная организация) отнесет на расходы стоимость улучшений быстрее, чем в случае, когда их остаточная стоимость будет включена в первоначальную стоимость объекта, полученного в ходе реорганизации.

Обратите внимание: в силу п. 7 ст. 258 НК РФ организация-правопреемник, получающая в процессе реорганизации бывшие в употреблении объекты основных средств, в целях применения линейного метода начисления амортизации вправе определять норму амортизации с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации объектов предыдущими собственниками. Срок может быть определен как установленный предыдущим собственником, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации у него. Если срок фактического использования у предыдущего собственника равен сроку согласно Классификации основных средств или превышает его, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования объекта с учетом требований техники безопасности и других факторов. Объекты, бывшие в употреблении, включаются в ту амортизационную группу (подгруппу), к которой они были отнесены предыдущим собственником (п. 12 ст. 258 НК РФ).

Читайте так же:  Образец иска о защите чести и достоинства

Итак, бывший арендатор, присоединивший к себе арендодателя, принимает на свой налоговый учет здание как объект основных средств в момент составления акта о вводе в эксплуатацию. Первоначальная стоимость определяется как сумма остаточной стоимости у присоединенной организации, недоамортизированной стоимости неотделимых улучшений и затрат, связанных с принятием здания и вводом его в эксплуатацию правопреемником. Амортизацию правопреемник может начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ), но не ранее документально подтвержденного момента подачи документов на госрегистрацию прав собственности на здание (п. 11 ст. 258 НК РФ).

От реорганизации арендатора условия аренды не меняются

Наше ООО арендует имущество. В ближайшее время мы планируем провести реорганизацию путем присоединения к другому ООО. Что будет с договором аренды в данном случае? Поменяется ли арендатор автоматически или договор аренды прекратит свое действие?

Данный договор продолжит действие в порядке универсального правопреемства.

Согласно части второй статьи 50 Гражданского кодекса при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Иными словами, если арендатор был реорганизован путем присоединения к другому ООО, все его права и обязанности (в том числе вытекающие из договора аренды) в порядке универсального правопреемства переходят к этому ООО.

К случаям реорганизации арендатора или арендодателя применяется положение части первой статьи 549 ГК, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в случае реорганизации юридического лица – арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с передаточным актом. После госрегистрации вновь возникшее юридическое лицо становится арендатором на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

При этом, если договор аренды подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке, по заявлению правопреемника при обновлении первичных кадастровых данных в 10-дневный срок необходимо представить в соответствующие службы, на которые возложено ведение государственного земельного кадастра, информацию об указанных изменениях (пункт 26 Положения о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденного Постановлением КМ от 31.12.1998 г. N 543).

Елена ЕРМОХИНА, наш эксперт-юрист.

При присоединении Общества – арендатора к другому Обществу право аренды новой регистрации не подлежит

Вопрос: ООО-1 принадлежали на праве собственности объекты недвижимости. Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, были предоставлены ООО-1 на основании долгосрочных договоров аренды, заключенных с органом местного самоуправления. Право собственности на недвижимое имущество и договоры аренды соответствующих земельных участков были зарегистрированы ООО-1.

Впоследствии ООО-1 было реорганизовано в форме выделения из него ООО-2. В соответствии с передаточным актом ООО-2 были переданы право собственности на недвижимое имущество и право аренды земельных участков, на которых расположено такое недвижимое имущество. Право собственности на недвижимое имущество и право (договоры) аренды земельных участков не зарегистрированы.

[2]

В силу ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица ( абз . 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу ( правопредшественнику ) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник .

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ были разъяснены следующим образом: «Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка».

Учитывая, что в соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 при реорганизации юридического лица переход права собственности на недвижимое имущество не требует отдельной госрегистрации такого права, положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ можно трактовать как предусматривающие переход прав и обязанностей по заключенным договорам аренды земельных участков с момента завершения реорганизации юридического лица, с которого к вновь возникшему юридическому лицу переходит право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках (без государственной регистрации договоров аренды).

Таким образом, при реорганизации ООО-1 к ООО-2 право собственности на объекты недвижимого имущества переходит с момента госрегистрации ООО-2. С этого же момента к ООО-2 переходят права и обязанности по ранее заключенным ООО-1 договорам аренды земельных участков, на которых расположены указанные объекты.

В соответствии с п. 11 ст. 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

В соответствии с пп . 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки). При этом из содержания Писем ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66 «О порядке учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль» и от 05.09.2005 N 02-1-07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами» следует, что для подтверждения правомерности отнесения арендной платы на прочие расходы требуется наличие договора аренды, заключенного в установленном порядке.

Читайте так же:  Какова налоговая ставка при налогообложении по енвд

1. Правомерно ли для целей налога на прибыль включать в состав соответствующей амортизационной группы основные средства (объекты недвижимого имущества), полученные выделенным ООО-2 в результате реорганизации, с момента завершения реорганизации без наличия факта документального подтверждения подачи документов на государственную регистрацию?

2. Правомерно ли в соответствии с пп . 10 п. 1 ст. 264 НК РФ относить к прочим расходам, принимаемым для целей исчисления налога на прибыль, арендные платежи за земельные участки, на которых расположены приобретенные в порядке реорганизации объекты недвижимого имущества, в случае если такие платежи произведены с момента завершения регистрации юридического лица без наличия факта государственной регистрации прав (договоров) аренды земельных участков?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 31 декабря 2010 г. N 03-03-06/1/817

В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено письмо по вопросу определения периода начала амортизации по объектам недвижимого имущества, перешедшим к правопреемнику в результате разделения (выделения) по процедуре реорганизации, а также учету в целях налогообложения прибыли арендных платежей за земельные участки, на которых расположены приобретенные в порядке реорганизации объекты недвижимого имущества, и сообщается следующее.

1. Порядок признания имущества амортизируемым и его включения в амортизационные группы для целей налогообложения прибыли установлен п. 1 ст. 256 и п. 11 ст. 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ).

Согласно данным нормам основными условиями включения имущества в амортизационные группы являются наличие у налогоплательщика права собственности на объект имущества и его фактическое использование для производства или реализации продукции (товаров, работ, услуг), а также для управления организацией.

При этом объекты основных средств, права на которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подлежат государственной регистрации, включаются в состав амортизируемого имущества не ранее периода подачи документов на регистрацию указанных прав.

В 2010 г. сформирован подход в правоприменении перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, перешедшие к правопреемнику в результате реорганизации (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Согласно данному подходу переход права собственности на объекты недвижимого имущества на основании разделительного баланса осуществляется по факту реорганизации независимо от регистрации прав собственности на это имущество.

При этом после завершения реорганизации правопреемник вправе не обращаться с заявлением о признании прав собственности на недвижимое имущество в соответствующий регистрирующий орган, поскольку разделительный баланс и документы о государственной регистрации реорганизации являются документами, достаточными для подтверждения права собственности правопреемника на такие объекты.

Таким образом, по нашему мнению, действие п. 11 ст. 258 НК РФ, согласно которому основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав, не распространяется на порядок включения в амортизационные группы объектов недвижимого имущества, полученного правопреемником в результате реорганизации. В этом случае включение правопреемником в амортизационные группы полученных по процедуре реорганизации объектов недвижимости, используемых в деятельности, направленной на получение дохода, правомерно вне зависимости от наличия/отсутствия факта подачи документов на регистрацию прав собственности на такие объекты.

2. Подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ установлено, что в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки).

На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации в аналогичном порядке к правопреемнику по реорганизации, получившему право собственности на здание, строение, сооружение, переходят соответствующие права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (на тех же условиях и в том же объеме, что имел прежний их собственник).

В таком случае, если правопредшественник правомерно уплачивал арендную плату за земельные участки, то уплачиваемые новым собственником здания (строения, сооружения) арендные платежи могут иметь соответствующее законодательству Российской Федерации документальное обоснование при наличии документов, подтверждающих переход к правопреемнику права собственности на здания (строения, сооружения) согласно разделительному балансу и регистрации факта реорганизации.

и таможенно-тарифной политики

Видео (кликните для воспроизведения).

Интернет портал официальных письменных разъяснений от органов государственной власти РФ.
Настоящий проект создан специально для разъяснения и правильного понимания Российского законодательства всеми гражданами РФ.
Проект призван помочь Вам в борьбе с существующей бюрократией.
Если администрация предприятия (работодатель, поставщик услуг, продукции) или чиновники местного значения попирают Ваши законные права, то самое правильное и выгодное для Вас решение — найти на данном сайте письмо с официальным разъяснением по аналогичной проблеме и предъявить его Вашим «обидчикам» с целью восстановления справедливости и повышения их юридической грамотности. Материалы сайта помогут также составить Вам грамотное обращение (жалобу, требование, заявление) с указанием мнения (ссылки на официальное письмо) вышестоящего органа государственной власти.

Источники


  1. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.

  2. Акции. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 930 c.

  3. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.
  4. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
  5. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
При присоединении общества – арендатора к другому обществу право аренды новой регистрации не подлежи
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here