Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Предварительный договор купли-продажи — судебная практика" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015 (ключевые темы: задаток — предварительный договор купли-продажи — аванс — договор купли-продажи — оплата услуг представителя)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Мельник Н.И., Поддубной О.А.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боловой И.Т. к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО «Семья» о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса по апелляционной жалобе Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.Н., судебная коллегия

Болова И.Т. обратилась в суд с иском к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО «Семья» о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Боловой И.Т. и Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым истец передала ответчикам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве аванса. Договором стороны определили стоимость объекта в СУММА рублей. При этом часть денежных средств при подписании основного договора купли-продажи будет выплачиваться за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России». В соответствии с извещением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ОАО «Сбербанк России» принял отрицательнее решение по предоставлению кредита на приобретение объекта недвижимости. Из этого следует, что основной договор не заключен не по вине истца. Денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ответчиками не возвращены.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд взыскать в его пользу с ответчиков в равных долях денежную сумму в размере 50 000 рублей, оплаченную в качестве аванса, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1719 рублей 59 копеек, расходы по оформлению доверенности в размере 1000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года с Козьменко А.А. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

С Козьменко Н.Н. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

В удовлетворении остальной части взыскания судебных расходов отказано.

В своей апелляционной жалобе Козьменко А.А. и Козьменко Н.Н. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянты указывают на то, что переданная им денежная сумма в размере 50 000 рублей является не авансом, а задатком и не подлежит возврату, поскольку основной договор не заключен по вине истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., их представителя — Кравченко А.И., представителя Боловой И.Т. — Семенова Х.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.421 , 429 , 314 , 1102 , 487 , 309 , 310 ГК РФ и исходил из того, что аванс представляет собой сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс уплачен. Аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. Поскольку основной договор купли-продажи к указанному сроку, т.е. к ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами не заключен, предложения о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, вытекающие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились, в связи с чем, денежные средства, внесенные истцом, подлежат возврату.

Суд отклонил доводы стороны ответчиков о том, что именно по вине Боловой И.Т. не был заключён основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем спорная денежная сумма не подлежит возврату истцу, так как является задатком, поскольку с учётом определённой сторонами природы переданной истцом ответчикам суммы в размере 50 000 рублей (авансовый платеж), установление вины в не заключении соответствующей сделки, не является юридически значимым для разрешения настоящего дела.

В соответствии со ст. 98 , 100 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков судебные расходы по делу.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. (Продавцы) с одной стороны, Боловой И.Т. (Покупатель) с другой стороны и ООО «Семья», агентство недвижимости был заключён предварительный договор купли-продажи, по которому Продавцы приняли на себя обязательства продать, а Покупатель купить 7/100 доли жилого дома площадью 828,6 кв.м., инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер: Ж, этажность: 3, подземная этажность: 1 и 7/100 доли земельного участка площадью 445 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности по 7/200 доли каждому.

По условиям этого предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (п.4 Договора).

Согласно п. 5, п.6 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились, что стоимость объекта составляет СУММА рублей; Покупатель оплачивает Продавцам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка за счет собственных средств при подписании настоящего договора; денежную сумму в размере 393 000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам за счет собственных средств при подписании Основного договора купли-продажи; денежная сумма в размере СУММА рублей будет выплачена за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» путем зачисления на счет Покупателя с последующим перечислением на счет Продавцов в течение трех дней с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности к Покупателю в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в срок не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года.

Читайте так же:  Что такое корреспондентский счет в банке

В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Судебная коллегия, как и суд первой инстанции приходит к выводу о том, что сумма 50 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчикам, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора. Представленное письменное доказательство — предварительный договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части уплаты 50 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Переданную Боловой И.Т. сумму в размере 50 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объекта недвижимости, которую он намеревался приобрести в будущем.

Данная сумма обоснованно признана судом авансовым платежом, который подлежит взысканию с ответчиков в однократном размере, так как в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не заключен, денежные средства удерживаются ответчиками неправомерно.

Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае — договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, суд первой инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате.

Довод апелляционной жалобы о незаключении основного договора купли-продажи по вине истца, и что продавец в таком случае вправе расторгнуть договор без возврата полученных денежных средств, являющихся задатком, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку по своей правовой природе выплаченная истцами денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Наличие или отсутствие согласия банка на выдачу кредита правого значения для рассматриваемого дела не имеет.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. — без удовлетворения.

Решение суда о расторжении предварительного договора купли-продажи № 02-1330/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2016 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Булаевой Л.А., при секретаре Азарцевой Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело по исковому

заявлению Шушариной И.И. к ООО «Плаза» о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

Истец Шушарина И.И. обратилась в суд с иском к ООО «Плаза», мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Плаза» был заключен договор предварительный договор №, в соответствии с котором ответчик обязан передать истцу автомобиль, а истец принять автомобиль в течении 1-го рабочего дня с момента получения полной оплаты. ДД.ММ.ГГГГ истец внес предоплату по предварительному договору в размере 320 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования, но ответ так инее был получен. Ответчик не выполнил свои обязательства предусмотренные предварительным договором, в связи с чем, истец просит расторгнуть предварительный договор №, взыскать с ответчика в пользу истца предоплату в размере 320 000 рублей, моральный вред в размере 150 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг 115 000 рублей, неустойку в размере 102 400 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В судебное заседание истец явился, исковые требования поддержал.

Представитель ООО «Плаза» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, исследовав в открытом судебном заседании материалы гражданского дела, находит иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Читайте так же:  Подготовлен проект регламента рассмотрения жалоб в прокуратуру о давлении на бизнес

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Плаза» был заключен договор предварительный договор №, в соответствии с котором ответчик обязан передать истцу автомобиль марки Опель Антара, черного цвета, а истец принять автомобиль в течении 1-го рабочего дня с момента получения полной оплаты (л.д.26).

Стоимость автомобиля, исходя договора, составила 640 000 руб., истец ДД.ММ.ГГГГ внес предоплату в размере 320 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, которая до настоящего времени ответчиком исполнена не была (л.д.27-29).

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 10 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение; цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при предоставлении кредита размер кредита, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы.

В соответствии со статьей 26.1 данного Закона договор розничной купли- продажи может быть заключен на основании ознакомления потребителя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара) способами.

Продавцом до заключения договора должна быть предоставлена потребителю информация об основных потребительских свойствах товара, об адресе (месте нахождения) продавца, о месте изготовления товара, о полном фирменном наименовании (наименовании) продавца (изготовителя), о цене и об условиях приобретения товара, о его доставке, сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке, о порядке оплаты товара, а также о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора.

Потребитель вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после передачи товара — в течение семи дней.

При отказе потребителя от товара продавец должен возвратить ему денежную сумму, уплаченную потребителем по договору, за исключением расходов продавца на доставку от потребителя возвращенного товара, не позднее чем через десять дней со дня предъявления потребителем соответствующего требования.

Суд считает необходимым расторгнуть заключенный между сторонами предварительный договор, взыскав с ответчика сумму предварительной оплаты в размере 320 000 руб.

Статья 13 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Статья 22 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу статьи 23 Закона «О защите прав потребителей» в нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Видео (кликните для воспроизведения).

Удовлетворяя требования в части взыскания неустойки, суд исходит из того, что претензия истца о возврате денежных средств, внесенных по предварительному договору ответчиком в течение 10-дневного срока, предусмотренного статьей 22 вышеназванного Закона, не исполнена. Однако к требуемой неустойке за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 102 400 руб., суд считает возможным применить ст. 333 ГК РФ, ввиду ее явной несоразмерности нарушенных обязательств и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 16 000 руб.

В связи с тем, что права истца, как потребителя, ответчиком своевременно не были восстановлены, обоснованность компенсации истцу морального вреда также сомнений не вызывает.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом) прав потребителя, предусмотренных законами РФ, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги). Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости, в связи с чем, суд считает возможным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Читайте так же:  Доверенность в гибдд от юридического лица – образец

В соответствии с ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку общая сумма, взыскиваемая в пользу истца составляет 346 000 руб., размер штрафа в пользу потребителя (истца) составляет 173 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательствах.

В соответствии с п.п.2 и 3 ст. 333.36 НК РФ истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, суд присуждает взыскать с ответчика в доход государства сумму госпошлины в размере 8 690 руб. Также в пользу истца подлежат расходы на оплату юридических услуг в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ в сумме 10 000 руб. исходя из принципа разумности и справедливости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Шушариной И.И. и ООО «Плаза».

Взыскать с ООО «Плаза» в пользу Шушариной И.И. денежные средства в размере 320 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, неустойку в размере 16 000 рублей, штраф в размере 173 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 рублей.

Взыскать с ООО «Плаза» в бюджет г.Москвы госпошлину в размере 8 690 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЯ:

Петцолд М.А., Киселева Н.А., Кузнецова Е.Д. обратились в суд с указанным иском к ответчику. В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что дд.мм.ГГГ.года между ЗАО «Язовская Слобода инвест» и Петцолд М.А., Киселевой Н.А., Кузнецовой Е.Д.

Шуст Л.Н. обратилась в суд с указанным иском к ООО «Уютный Дом», обосновывая заявленные требования тем, что дата между ней (заказчиком) и ответчиком (исполнителем) был заключен договор поставки и монтажа дверей № 046797, по условиям которого ООО «.

Решение суда о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры № 02-2920/2016

Дело № 2- 2920/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2016 года Симоновский районный суд г. Москвы в составе председательствующего федерального судьи Шалагиной Д.Д., при секретаре Шамхалове Р.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2920/2016 по иску Антоняна О. К. к АО «Строительное управление №155» о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры

Истец обратился в суд с иском к АО «СУ-№155» с требованием о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ******.

В обоснование своих требований Истец указал, что между ним и Ответчиком был заключён предварительный договор (в редакции договора уступки прав требования и перевода долга от 10.05.2011г.), в соответствии с которым Истец принял решение приобрести спорную квартиру.

Свои обязательства по оплате квартиры Истец исполнил в полном объеме.

Строительство дома, в котором находится квартира Истца, было завершено, дом введён в эксплуатацию в законном порядке. После сдачи дома в эксплуатацию квартире присвоен следующий почтовый адрес: ******. Однако право собственности Истца на квартиру до настоящего времени не зарегистрировано в законном порядке, так как Ответчик не представляет документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и с

делок с ним, необходимые для регистрации.

Представитель истца К. Н.С. в суд явилась, заявленные истцом

требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель Акционерного общества «Строительное управление №155» в суд не явился о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, отзыва на иск не представил, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял.

Представители третьих лиц (Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», Управление Росреестра по г. Москве) в судебное заседание не явились; о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, отзыва на иск не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Суд счел возможным рассмотреть

дело в отсутствии не явившихся лиц,

[2]

извещенных судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании установлено, что 18.06.2010г. между ООО «СК МВВС» и Ответчиком был заключен предварительный договор №******, в соответствии с которым Ответчик принял решение продать, а ООО «СК МВВС» приняло решение купить 1-комнатную квартиру проектной площадью 51,41 кв. м, расположенную по строительному адресу: ******, тип прямо.

14.10.2010г. между Ответчиком и ООО «СК МВВС» было заключено соглашение о зачёте встречных однородных требований, в т.ч.по оплате задолженности по вышеуказанному предварительному договору, из чего следует, что обязанность ООО «СК МВВС» исполнена в полном объеме.

10.05.2011г. между Истцом, Ответчиком и ООО «СК МВВС» был заключён договор уступки требования и перевода долга по предварительному договору №****** от 18.06.2010г., в соответствии с которым Истцу были переданы принадлежащие ООО «СК МВВС» права требования к Ответчику по предварительному договору, связанные с приобретением вышеуказанной квартиры. В счет исполнения обязательств по Договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору №****** Истец оплатил ООО «СК МВВС» денежные средства в размере ******. Свои обязательства по оплате уступаемых прав Истец исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 10.05.2011г.

В настоящее время жилой дом по строительному адресу: ******, был принят Актом приемочной комиссии, утвержден и введен в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012г. № ******).

Жилому дому присвоен почтовый адрес: ******.

Однако, как указал Истец, его право собственности на квартиру до настоящего времени не зарегистрировано в установленном порядке, так как Ответчик не предоставляет ему документы, требуемые для регистрации права собственности.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по г. Москве, сведений о регистрации чьих-либо прав на спорную квартиру не имеется.

Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

[3]

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Читайте так же:  Как восстановить трудовую книжку, если она утеряна - пошаговая инструкция

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст.432 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В соответствии со ст. 554, ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю – продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или нее вытекает из характера товара.

Таким образом, из содержания Предварительно договора купли – продажи квартиры от 18.06.2010 г., а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора жилой дом находился на стадии строительства и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли – продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли – продажи будущей квартиры, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но Покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а Ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества Истцу во владение и пользование.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и с

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и с

делок с ним» основаниями для государственной

регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Признать Предварительный договор №****** от 18.06.2010 г., заключенный между Антоняном О. К. и АО «СУ-155» Основным Договором купли – продажи квартиры № 17, расположенной по адресу: ****** Решение служит основанием для государственной регистрации права собственности за Антоняном О. К. в Управлении Росреестра по Москве на квартиру № 17, расположенной по адресу****** Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Симоновский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Шалагина Д.Д.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЯ:

Истец обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Строительное управление №155» о признании за Павловой А.Е. права собственности на квартиру № 165 расположенную по адресу: ******.Представитель истца в суд явился, заявленные истцом требования .

Истец обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Нагатино-Садовники, 30А» о признании права собственности на квартиру № 187 расположенной по адресу: ******.Представитель истца в суд явился, заявленные истцом требования поддержал .

Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости и иного имущества: общие положения

В соответствии с п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предварительный договор (далее — ПД) является документом, в котором стороны оформляют свое намерение заключить в будущем соглашение и прописывают его условия.

Подробнее о понятии ПД, его форме и особенностях заключения читайте в наших статьях по ссылкам:

Обратите внимание! Исходя из п. 1 ст. 428 ГК РФ, соглашение, которое будет заключено в будущем (именуемое в законодательстве основным договором), может касаться:

  • передачи имущества;
  • выполнения работ;
  • оказания услуг.

Прежде чем рассмотрим отдельные аспекты судебной практики о предварительном договоре купли-продажи недвижимости и иного имущества, кратко затронем общие положения законодательства о ПД:

  • по общему правилу форма ПД должна быть такой же, как у основного соглашения (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
  • ПД должен содержать условия для определения предмета основного договора, а также условия такого договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ);
  • основной договор заключается в срок, установленный в ПД, или в течение 1 года с момента его заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
  • при уклонении от заключения основного соглашения возможно понуждение к этому исходя из положений (п. 5 ст. 429 ГК РФ);
  • если в установленный срок основной договор не заключен и предложение об этом не направлялось, то обязательства по ПД прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отдельные аспекты практики Верховного суда в отношении предварительного договора

Обратите внимание! Помимо обозначенных выше особенностей ПД, в отношении предварительного договора купли-продажи Верховный суд РФ также выразил, в частности, следующие правовые позиции:

  • ПД признается договором долевого участия в строительстве, если лицо, привлекающее денежные средства, является застройщиком и ПД содержит все условия, необходимые для указания в соглашении о долевом участии в строительстве согласно законодательству. В этом случае застройщик обязан направить ПД на госрегистрацию (п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2003).
  • К отношениям из ПД применяется законодательство о защите прав потребителей, если согласно такому договору предполагается заказать, приобрести товары для личного, бытового, семейного использования (п. 4 постановления Пленума ВС РФ «О рассмотрении судам гражданских дел…» от 28.06.2012 № 17).
  • При заключении ПД купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, при этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).
  • ПД может предусматривать внесение денежного взноса, который является мерой обеспечения по заключению основного договора и подлежит удержанию, если основной договор не заключен (определение ВС РФ от 09.02.2017 № 307-ЭС16-17088 по делу № А56-82046/2014).
Читайте так же:  Образец договора транспортной экспедиции на перевозку грузов

Признание основным предварительного договора

В данном разделе статьи рассмотрим судебную практику о признании предварительного договора основным. Судами указывается, в частности, следующее:

  • невозможность признания ПД основным может быть обусловлена, например, результатами почерковедческой экспертизы, не подтверждающей подписание ПД уполномоченным на это лицом (апелляционное определение Самарского облсуда от 19.04.2018 по делу № 33-4906/2018);
  • установив то обстоятельство, что заявление о признании ПД основным должно быть рассмотрено в рамках банкротного дела, суд оставляет заявление без рассмотрения (постановление 10-го ААС от 19.03.2018 по делу № 10АП-3307/2018 по делу № А41-80136/17);
  • ПД, все условия которого исполнены, может быть признан основным, если единственная причина, по которой он не был признан таковым сторонами, — смерть одной из них (апелляционное определение Ростовского облсуда от 22.03.2018 по делу № 33-5105/2018).

Подробнее о признании предварительного договора основным изложено в нашей статье «Когда предварительный договор признается основным?».

Вопросы расторжения предварительного договора

В целом о расторжении договоров, последствиях этого и возникающих в связи с этим особенностях читайте в наших статьях по ссылкам:

Обратите внимание! В судебной практике о расторжении предварительного договора купли-продажи отмечается следующее:

  • при расторжении ПД купли-продажи и привлечении к ответственности за незаключение основного соглашения принципиальным является то, как сформулированы положения об ответственности: наступает она за незаключение основного соглашения или за несовершение предварительных действий, необходимых для последующего заключения основного соглашения (определение ВС РФ от 21.05.2018 № 309-ЭС18-6179 по делу № А50-2473/2017);
  • расторжение ПД влечет прекращение существования оснований для удержания денежных средств, внесенных для обеспечения исполнения обязательств (определение ВС РФ от 14.08.2017 № 305-ЭС17-10449 по делу № А40-113132/2016);
  • расторжение ПД в связи с уклонением лиц от заключения основного соглашения производится, если не представлены доказательства, свидетельствующие о намерениях исполнять ПД (постановление АС МО от 28.04.2018 № Ф05-4295/2018 по делу № А40-113011/2017).

Предварительный договор купли-продажи автомобиля: отдельные нюансы практики

Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи автомобиля указывает на следующие особенности:

  • форма ПД купли-продажи автомобиля, заключаемого между гражданами, должна быть письменной (как сделка на сумму более 10 тыс. руб.), в противном случае суд может прийти к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонами (апелляционное определение Самарского облсуда от 09.11.2017 по делу № 33-14056/2017);
  • ПД может содержать условие о предоплате с последующим согласованием комплектации, цвета и стоимости автомобиля, а также правило о том, что предоплата возвращается, если согласования указанных параметров и поставки соответствующего им автомобиля не произошло (решение АС СО от 12.09.2017 по делу № А60-29555/20170);
  • если судом установлено, что стороны пришли в ПД к соглашению относительно марки и модели автомобиля, то ссылка на несогласованность сторонами цены не будет достаточным основанием для незаключения основного договора (постановление АС УО от 07.06.2018 № Ф09-2654/18 по делу № А76-19114/2017).

О соглашении о покупке автомобиля изложено в нашей статье «Образец договора купли-продажи автомобиля».

Предварительный договор купли-продажи квартиры: отдельные нюансы практики

Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи квартиры указывает на такие нюансы:

  • Согласно позиции Верховного суда предварительный договор о продаже жилья, заключенный во исполнение судебного акта, не может быть признан недействительным, поскольку иск об этом фактически направлен на преодоление юридической силы судебного акта (определение ВС РФ от 04.06.2018 № 307-ЭС18-6466 по делу № А56-69628/2015).
  • Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи указывает, что если договор заключен для покупки квартиры несколькими лицами, то в случае спора необходимо установить, является ли ответственность таких лиц при незаключении основного договора по смыслу ПД солидарной (постановление президиума Липецкого облсуда от 31.05.2018 № 44г-16/2018).
  • Если покупатель по ПД купли-продажи квартиры обратился с требованием о заключении основного договора ранее установленного для этого срока, а также если дело об этом рассматривалось в суде и в удовлетворении иска было отказано в связи с преждевременностью обращения, то данный факт в дальнейшем опровергает довод продавца о том, что с заявлением о заключении основного соглашения покупатель не обращался. Поэтому оснований для признания обязательств по ПД прекращенными нет (апелляционное определение Мосгорсуда от 20.04.2018 по делу № 33-17648/2018).

О других нюансах, связанных с ПД, читайте в наших материалах по ссылкам:

Итак, в настоящей статье был приведен обзор судебной практики в отношении ПД купли-продажи, включая изложение некоторых позиций ВС РФ, а также нюансов, выявленных в практике о ПД купли-продажи автомобиля или квартиры, по вопросам расторжения ПД, а также признания ПД основным.

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Источники


  1. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.

  2. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.

  3. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
  4. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
  5. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.
Предварительный договор купли-продажи — судебная практика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here