Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Содержание

Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

В Арбитражный суд Московской области
(адрес: ______________________)
Истец: (наименование)
Адрес:___________
Ответчик (наименование)
Адрес:_____________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

1. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды N _____ от «___»__________ ____ г. за период с «___»__________ ____ г. по «___»__________ ____ г. в размере ______ (____________) рублей.
2. Взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины, в размере ______ (____________) рублей.

Особенности подачи искового заявления о взыскании арендной платы (Мандрюков А.)

Дата размещения статьи: 04.10.2015

Основания для искового заявления

Подготовка к подаче искового заявления

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания или сооружения, кроме предмета договора, является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Следует отметить, что согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Кроме того, в силу ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, прежде чем начать составлять исковое заявление о взыскании арендной платы, необходимо детально проанализировать договор на соответствие его законодательству, в противном случае исковое заявление о взыскании арендной платы может быть оставлено без удовлетворения.
Если риск признания договора аренды недействительным или незаключенным отсутствует, то можно перейти к следующему этапу — соблюдению претензионного порядка.

Соблюдение претензионного порядка

Подготовка искового заявления

Как правило, договор аренды недвижимого имущества учреждение заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем , следовательно, в соответствии со ст. 27 АПК РФ дело подведомственно арбитражному суду.
———————————
Законодательство не запрещает учреждению заключать договор аренды с физическим лицом, однако подобные случаи не распространены. При наличии таких договоров споры между сторонами будут решаться в суде общей юрисдикции по правилам ГПК РФ.

В исковом заявлении должны быть указаны и иные сведения, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, оно может содержать ходатайства, в том числе об истребовании доказательств у ответчика или других лиц.
В силу ст. 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются:
1. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 иными документами, подтверждающими направление искового заявления другим лицам, являются почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии искового заявления с уведомлением о вручении, а если копии искового заявления и приложенных к нему документов доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или нарочным — расписка соответствующего лица в получении направленных (врученных) ему документов, а также иные документы, подтверждающие направление искового заявления и приложенных к нему документов.
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Далее мы приведем пример оформления искового заявления.

В Арбитражный суд г. Москвы
115191, г. Москва, ул. Большая Тульская,
д. 17

Истец: Бюджетное учреждение
101000, г. Москва, ул. Крылатская, д. 1
Тел./факс: 495-211-111
E-mail: [email protected]
ОГРН 111111111111

Ответчик:
ООО «Марс»
101000, г. Москва, ул. Крылова, д. 1
Тел./факс: 495-222-222
E-mail: [email protected]
ОГРН 22222222222

Цена иска: 80 000 руб.
Государственная пошлина: 3200 руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании задолженности по арендной плате

1. Взыскать с ООО «Марс» в пользу Бюджетного учреждения задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 80 000 руб.
2. Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб. возложить на ООО «Марс».

Приложения:
1. Копия договора аренды от 12.01.2012.
2. Акт приема-передачи помещения в аренду от 12.01.2012.
3. Копия претензии от 26.09.2012.
4. Платежное поручение об уплате госпошлины.
5. Копия свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица.
6. Копии учредительных документов истца.
7. Копия приказа о назначении руководителя истца.
8. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о Бюджетном учреждении.
9. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц об ООО «Марс».
10. Квитанция об отправлении и опись вложения, свидетельствующие о направлении ООО «Марс» искового заявления и документов, приложенных к нему.
11. Копии документов, удостоверяющих права истца на сданное в аренду помещение.

«03» октября 2012 г. __________________________ Руководитель Бюджетного
учреждения

Подача искового заявления в арбитражный суд

Окончательно сформированное исковое заявление можно отправить по почте (лучше всего заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) или подать непосредственно в канцелярию арбитражного суда. Кроме того, исковое заявление может быть представлено в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в Интернете.
Дальнейшую информацию по исковому заявлению можно отследить через сайт www.arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел».
Следует отметить, что после вступления в силу Федерального закона от 25.06.2012 N 86-ФЗ , внесшего изменения в гл. 29 АПК РФ, дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц — 300 000 руб., для индивидуальных предпринимателей — 100 000 руб., а также по искам, основанным на представленных истцом документах, устанавливающих денежные обязательства ответчика, которые последним признаются, но не исполняются, и (или) на документах, подтверждающих задолженность по договору, рассматриваются в порядке упрощенного производства (п. п. 1 и 2 ст. 227 АПК РФ).
———————————
Указанный Федеральный закон вступил в силу 24.09.2012.

Читайте так же:  Встречное исковое заявление - образец

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом

Споры о взыскании арендной платы – одни из самых распространенных в сфере арендных правоотношений. Чаще всего недобросовестный арендатор под различными предлогами пытается избежать погашения долга по арендной плате.

Так, в ходе рассмотрения дела по иску клиента Бюро к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор в отзыве на иск указал, что договор аренды является незаключенным, и, как следствие, арендатор не должен уплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.

[3]

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1051/08. В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату.

Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, при незаключении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, арендодатель вправе основывать свои требования на нормах о неосновательном обогащении, а цена иска будет рассчитываться из размера арендной платы.

Важно отметить, если при подаче иска истец исходил из того, что договор аренды является заключенным и основывал свои требования на нормах договора, а в ходе рассмотрения дела суд установил, что договор является незаключенным, данное обстоятельство не является безусловным основанием для отказа в иске по причине неверного выбора истцом норм права (ч. 1 ст. 168, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ, п. 3 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 22.04.2010).

Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды концертного помещения в 2000 году, в договоре указаны следующие помещения: зал со сценой, кинопроекционное помещение и осветительное помещение. В договоре аренды оговорена площадь арендуемого помещения, к которой площадь балкона не относится.
В 2015 году арендодатель впервые за 15 лет потребовал внести арендную плату за пользование балконом, который находится над залом и является его неотъемлемой составной частью, с чем арендатор не согласен.
До этого момента вопрос об оплате балкона не поднимался, стоимость аренды балкона входила в стоимость арендной платы. Также арендодатель по устной договоренности безвозмездно арендовал у арендатора зал для проведения своих мероприятий. Кроме того, арендодатель неоднократно обращался к арендатору с просьбой предоставить ему денежные средства с условием дальнейшего зачтения в счет арендной платы.
Однако арендодатель не засчитал взятые денежные средства в счет арендной платы, он решил в судебном порядке расторгнуть договор и взыскать задолженность. Арендодатель составил исковое заявление о взыскании задолженности, процентов за просрочку внесения арендной платы и расторжении договора со ссылкой на существенные нарушения условий договора, несмотря на то, что до подачи иска арендатор оплатил задолженность по арендной плате, а взятые денежные средства все еще находятся у арендодателя.
Таким образом, задолженность по оплате аренды, которую признает арендатор, возникла не в связи с пользованием арендатором площадью балкона. Ее возникновение обусловлено тем, что по просьбе арендодателя арендатор предоставлял ему денежные средства (для выплаты заработной платы работникам арендодателя) на условиях возвратности, в связи с чем арендодатель обещал засчитывать их в счет исполнения обязанности по оплате аренды, однако свое обещание не выполнил. Арендодатель потребовал погашения задолженности до 28.08.2016, фактически арендатор погасил долг по оплате аренды 02.09.2016. Невнесение арендной платы более двух раз подряд не указано в договоре аренды в качестве основания для расторжения договора по требованию арендодателя.
Насколько правомерны действия арендодателя? Какие меры должен предпринять арендатор для защиты своих прав и сохранения договора аренды?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

[2]

14 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

Порой арендатор не исполняет свои обязанности по своевременному внесению арендной платы. Если разрешить разногласия мирно не удалось, арендодателю приходится обращаться в суд за защитой своих прав.
Вот некоторые особенности подачи искового заявления.

Читайте так же:  Частная жалоба на определение суда по кас рф - образец

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания или сооружения, кроме предмета договора, является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Следует отметить, что согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Кроме того, в силу ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, прежде чем начать составлять исковое заявление о взыскании арендной платы, необходимо детально проанализировать договор на соответствие его законодательству, в противном случае исковое заявление о взыскании арендной платы может быть оставлено без удовлетворения.
Если риск признания договора аренды недействительным или незаключенным отсутствует, то можно перейти к следующему этапу — соблюдению претензионного порядка.

Соблюдение претензионного порядка

Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

Арбитражным судом Северо-Западного округа (постановление АС Северо-Западного округа от 11.04.2017 по делу N А56-34079/2016) принято интересное решение в споре из договора аренды. Арендатор задержал оплату аренды части помещения более 3-х месяцев. Это позволило арендодателю после неисполнения арендатором его претензии о погашении долга в течение 5 дней обратиться в суд с требованием об уплате задолженности, взыскании неустойки и расторжении договора аренды. После подачи иска до рассмотрения дела арендатор полностью выплатил основной долг.

Суд в своём решении отклонил требование о расторжении договора аренды. При этом он указал, что расторжение ни на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ ни на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ в данном случае не применимо. Суд заметил, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае расторжение договора было сочтено несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся около 9 лет, а долг уплачен. Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ.

Суд отверг ссылку истца на п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», содержащий норму о том, что даже после погашения арендатором своей задолженности более арендодатель вправе требовать в суде расторжения договора аренды. Суд указал, что право арендодателя выдвигать такое требование не означает, что суд должен обязательно его удовлетворить.

С нюансами расторжения договора аренды можно ознакомиться в статье «Письмо о расторжении договора аренды — образец».

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Читайте так же:  Образец приказа о неразглашении коммерческой тайны

Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Советы собственникам

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Постановление ФАС Центрального округа от 15.09.2005 N А68-ГП-34/4-05 Погашение задолженности по арендной плате в период после предъявления иска о расторжении договора аренды не влечет прекращения для истца возникшего у него права на расторжение договора аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

кассационной инстанции по проверке законности

Видео (кликните для воспроизведения).

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 15 сентября 2005 г. Дело N А68-ГП-34/4-05“(дата изготовления постановления в полном объеме)

от 8 сентября 2005 г.

(дата объявления резолютивной части постановления)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Газпромимпекс“, г. Тула, на Решение от 28.03.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 10.06.2005 Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-ГП-34/4-05,

Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы (далее — Комитет по управлению имуществом), г. Тула, обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Газпромимпекс“, г. Тула,

о расторжении договора аренды N Пр-2003265 от 26.03.2003 и о взыскании 28959,92 руб. задолженности по арендной плате. Кроме того, истец просил обязать ответчика освободить занимаемое им помещение площадью 192,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, 4 (уточненные требования).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено муниципальное учреждение “Городская служба единого заказчика“ (далее — МУ “Городская служба единого заказчика“), г. Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства отклонено.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.06.2005 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО “Газпромимпекс“ просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на нарушение судом области норм процессуального права.

Представители участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, в суд округа не явились. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости Решение суда от 28.03.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 10.06.2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 26.03.2003 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО “Газпромимпекс“ (арендатор)

заключен договор аренды N Пр-2003265, по условиям которого арендодатель с участием балансодержателя (МУ “Городская служба единого заказчика“) сдает, а арендатор принимает в аренду встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 4, общей площадью 192,7 кв. м, являющееся муниципальной собственностью г. Тулы, для использования под кафе.

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2003 по 30.12.2003, при этом предусмотрена возможность заключения договора аренды на новый срок при обоюдном согласии сторон (п. 10.6 договора).

[1]

Пунктами 5.1, 5.2 определено, что размер платы за пользование помещением составляет 9910,83 руб. в месяц, которые перечисляются на с/счет арендодателя или вносятся наличными денежными средствами в кассу последнего не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Читайте так же:  Обеспечение иска в арбитражном процессе

По передаточному акту, утвержденному балансодержателем 31.12.2002, указанное нежилое помещение передано арендатору.

26.08.2003 Комитетом по управлению имуществом в адрес ООО “Газпромимпекс“ направлена претензия N 3089, в которой последнему предложено погасить задолженность по арендной плате в размере 60134,18 руб. за период с 11.02.2003 по 11.08.2003, дать согласие на расторжение договора аренды N Пр-2003263 от 26.03.2003 и освободить арендуемое помещение.

Письмом N 15 от 30.08.2003 ООО “Газпромимпекс“ просит Комитет по управлению имуществом не расторгать спорный договор и разрешить погасить имеющуюся задолженность в срок до 30.10.2003, объясняя ее возникновение проводимым в арендуемом помещении ремонтом.

13.07.2004 Комитет по

управлению имуществом вновь обратился к ООО “Газпромимпекс“ с претензией, в которой указал на существование задолженности в сумме 93005,85 руб. за период с 11.10.2003 по 11.07.2004 и необходимость ее погашения.

Ссылаясь на то, что претензия от 13.07.2004 исполнена ответчиком лишь частично, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе и в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом согласно действующему законодательству погашение задолженности в период после предъявления иска не влечет прекращения для истца возникшего у него права на расторжение договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что и на момент обращения Комитета по управлению имуществом в арбитражный суд с иском, и на момент вынесения судебного решения задолженность ООО “Газпромимпекс“ по арендной плате превышала размер двухмесячной платы за пользование арендуемым помещением.

На основании изложенного, а также с учетом норм, предусмотренных ст. ст. 309, 606, 614 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленных Комитетом по управлению имуществом требований.

Нарушений норм процессуального права, допущенных судом области при вынесении

обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение от 28.03.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 10.06.2005 Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-ГП-34/4-05 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.10.2013 N 33-15996

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2013 г. N 33-15996

Судья: Лавриненкова И.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 октября 2013 года гражданское дело N 2-691/13 по апелляционной жалобе Я.А. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июля 2013 года по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Я.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения ответчицы и ее представителя Я.Ф., судебная коллегия

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июля 2013 года отменить.
Исковые требования Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Я.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении удовлетворить.
Взыскать с Я.А. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере , пени за просрочку арендной платы в размере , а всего
Расторгнуть договор аренды от , заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Я.А.
Выселить Я.А. из нежилого помещения, расположенного по адресу:
Взыскать с Я.А. в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере

Взыскание долга по договору аренды — исковое заявление и судебная практика

Получать доход, предоставляя имущество в аренду, кажется просто. Но и здесь могут возникать проблемы, арендаторы бывают разные. Намереваясь сдавать квартиру, участок или автомобиль в найм, важно изучить юридические аспекты этих отношений.

Поскольку объектом договора является дорогостоящее имущество, аренда которого выгоднее приобретения, речь идет о немалых суммах задолженности, возникшей в результате:

  • отказа от внесения регулярной арендной платы
  • неисполнения договора пользования имуществом без предупреждения.

Взыскание задолженности по договору аренды

Условия погашения задолженности отражаются в гражданских законодательных актах, согласно которым владелец имущества может требовать от арендатора оплаты возникшего долга и неустойки. Сумма неустойки рассчитывается на основе требований:

  • ст. 395 ГК РФ, в п.1 которой сказано:

«В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.»

  • договора аренды, где указывается, что арендатор обязан платить и за какой период.

С расчетов сумм задолженности начинается процесс разбирательства между сторонами. Взыскание задолженности может быть урегулировано без суда в претензионном порядке, либо в процессе переговоров. Если претензия не помогла, и вернуть долг не удалось, необходимо обращаться в суд.

Исковое заявление

По месту регистрации должника отправляется исковое заявление, где должно быть указано:

  • наименование органа
  • данные обеих сторон
  • изложение требований, обоснованное ссылками на акты
  • подтверждающие документы
  • сумма иска
  • расчеты
  • описание претензионного рассмотрения в досудебном урегулировании
  • квитанция оплаты госпошлины
  • перечисление документов, которые приложены.

Заявление дополняется копиями договора аренды, актов приема-передачи, расчетами долга, неустойки, перепиской и т.д., копия иска отправляется ответчику.

Если сумма задолженности физ. лица до 50 тысяч рублей, спор вначале решается мировым судьей. Большие размеры долга рассматриваются районными судами.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате можно найти здесь. Размер государственной пошлины регулируется пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

Читайте так же:  Образец договора ооо с ип

Для решения споров между юр. лицами и предпринимателями организовывается арбитражный процесс.

Аренда жилых и нежилых помещений

Жилое помещение при сдаче в наем должно соответствовать ряду требований. Если выяснится, что обе стороны нарушали свои обязанности, может приниматься решение о расторжении контракта без погашения долгов.

Если главный арендатор квартиры умирает, договор не прекращает действовать. Обязанность платить по нему переходит к живущим здесь гражданам в порядке совместного проживания. В случае возникновения задолженности найти нового должника и провести взыскание долга поможет юрист.

Жилые помещения, находящиеся в государственной, либо муниципальной собственности передаются гражданам в социальный найм безвозмездно, бессрочно с условием своевременной оплаты коммунальных услуг и содержания. Порядок, условия и сроки (если есть) договора регулируются жилищным кодексом.

Нормы отношений собственников и арендаторов нежилой недвижимости регламентируются ГК РФ. Если на одном участке располагается несколько помещений, общая площадь которых упоминается в договоре найма, арендатор автоматически пользуется им без оплаты. Арендодатель не может требовать платить за пользование землей.

Арендная плата за недвижимость регулярно вносится весь срок действия контракта, даже если ею пользовались не весь период.

Аренда земельного участка

Долги за временное пользование земельным участком, могут быть внушительными. Сроки таких контрактов до 49 лет. Еще до суда можно договориться об учете расходов на совершенствование участка или постройку дома на нем в счет погашения задолженности.

Аренда автомобиля

В обязанность владельца входит обеспечение технического состояния, позволяющего использовать транспортное средство, спецтехнику, автомобиль по назначению, отмеченному в контракте. В некоторых случаях от собственников требуют покупать полис ОСАГО с указанием лиц, управляющих транспортом.

Все расходы, амортизация учитываются при расчете арендных платежей. Требовать погашения долга можно только за период, когда машина использовалась по назначению, указанному в договоре.

Порядок взыскания

Согласно ст. 619 ГК РФ » По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

2) существенно ухудшает имущество

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора»

Арендодатель может требовать расторгнуть контракт, если лицо, пользующееся имуществом, не платит два срока оплаты подряд. При этом обращаться в суд за возмещением без письменного предъявления претензии нельзя:

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.» (ст. 619 ГК РФ).

Претензия пишется на бумаге, можно от руки. Законом не регламентируется алгоритм написания претензии, но практика показывает, что в документе надо подробно излагать данные об обеих сторонах конфликта, договорных обязательствах, обстоятельствах правовых отношений. Также написать расчет суммы задолженности и установить сроки выполнения требований. Образец претензии можно посмотреть здесь.

При обращении в суд истец готовит:

  • копию паспорта – физ. лица. Свидетельства, учредительные документы – юр. лица
  • договор аренды
  • правоустанавливающие документы на имущество
  • подтверждение отсутствия арендной платы.

После подачи иска и отправки его ответчику по почте ценным письмом с описью вложения необходимо сохранять уведомление о вручении для суда, как факт, что ответчик своевременно уведомлен.

Если суд принимает положительное решение, на руки выдается исполнительный лист. Можно обратиться к судебным приставам.

Примеры из судебной практики

Возмещение арендной задолженности возможно, если доказано невыполнение обязанностей арендатором. Только при серьезной подготовительной работе можно надеяться на положительный исход судебного разбирательства.

ИП Петров М.И. обратился в Арбитражный суд г. Белгород с исковым заявлением к ИП Лавровой Р.Г. о взыскании задолженности 37250 рублей, 2250 руб. из которых составила неустойка. Однако обоснований своим требованиям и данных о претензионном урегулировании предоставлено не было.

Иск был оставлен без движения, а предпринимателю отправили предложение оформить документы, как положено. Спустя месяц, когда ничего не было сделано, приняли решение о возвращении истцу заявления и суммы госпошлины.

Гражданское дело № 2-765/2018, открытое по заявлению Петрова С.Л. о взыскании долга по арендной плате, оплате электроэнергии и неустойки с ООО «Энергия», рассматривалось в Ростовском районном суде Ярославской области.

Истец просил удержать с ответчика:

  • 350000 рублей за аренду
  • 680600 рублей неустойки
  • 117 658 рублей за электричество
  • пеню за просроченные платежи по электроэнергии в сумме 324 524 рубля
  • госпошлину 14 197, 52 руб.
  • расходы за выписку из ЕГРН – 200 руб.

Кроме того, истец требовал обязать противную сторону возвратить помещение, которое было арендовано.

На основании того, что размер неустойки (1% за каждый день просрочки) был завышен, суд уменьшил ее до 150 000 руб. По решению суда требования Петрова С.Л. были удовлетворены частично.

Была взыскана задолженность по аренде 350 тысяч, неустойка в 150 тысяч, сумма расходов на госпошлину 7958 и 200 рублей за выписку из ЕГРН. ООО «Энергия» обязали передать помещение арендодателю.

Видео (кликните для воспроизведения).

В остальных требованиях Петрову С.Л. отказали.

Источники


  1. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.

  2. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.

  3. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
  4. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
  5. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.
Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here