Открытый конкурс по выбору управляющей компании

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Открытый конкурс по выбору управляющей компании" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте

Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Минстрой России предлагает определять победителя конкурса по выбору управляющей организации многоквартирным домом по наименьшему размеру платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения

Согласно проекту участники конкурса, предложившие перечни дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения равные по стоимости (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса — отдельно для каждого объекта конкурса, входящего в лот), предлагают указанные перечни работ и услуг за меньший размер платы, чем указанный в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.

В случае троекратного объявления последнего предложения по перечню дополнительных работ и услуг, а также обязательных работ и услуг за меньший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, чем указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия объявляет о признании такого участника конкурса победителем конкурса.

В случае если несколько участников конкурса предложили одинаковый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, победителем конкурса признается участник конкурса, деятельность которого в рамках применения риск-ориентированного подхода при осуществлении государственного лицензионного контроля в сфере осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами отнесена на дату проведения конкурса к наименьшей категории риска. В случае если несколько участников конкурса отнесены к одной категории риска, победителем конкурса признается участник конкурса, первым подавший заявку на участие в конкурсе.

[2]

В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор управления участнику, который следующим подал заявку на участие в конкурсе. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае признания участника конкурса, который следующим подал заявку, уклонившимся от заключения договора организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

Проектом также устанавливается, что у претендента не должно быть задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за два и более расчетных периода, подтвержденной актами сверки либо решением суда, и задолженности по оплате административных штрафов за правонарушения в сфере управления многоквартирными домами.

Открытый конкурс по выбору управляющей компании

Когда проводится конкурс по выбору управляющей компании?

Конкурсы по выбору управляющей компании (УК) начали проводиться в 2007 году с принятием закона «О внесении изменений…» от 29.12.2006 № 251-ФЗ.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ вновь построенный дом обслуживает УК, с которой заключил договор застройщик в течение 5 дней со дня введения дома в эксплуатацию. В течение 20 дней с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию органом местного самоуправления проводится открытый конкурс на выбор управляющей организации. Лица, получившие помещения от застройщика, обязаны заключить договор с отобранной организацией (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). В течение срока действия такого договора они на общем собрании должны определиться со способом управления общим имуществом. Если в полугода это не было сделано или сделано, но не реализовано, то местные власти организовывают и проводят еще один конкурс по выбору УК.

Кроме того, конкурс в любом случае проводится, если 50% и больше имущества в МКД принадлежит государству (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ).

Организация конкурса

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору УК, если собственники МКД за полгода не определились с вопросом управления общим имуществом.

Конкурс по выбору УК проводится по правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (далее — Правила) и включает в себя следующие организационные моменты.

  1. За 30 дней до закрытия приема заявок от участников на официальном сайте муниципального образования и сайте торгов размещается извещение о проведении конкурса.
  2. Одновременно с информацией о проведении конкурса на сайте публикуется конкурсная документация, которая включает в себя акт о состоянии общего имущества, график осмотра объекта заинтересованными лицами, перечень работ и услуг, которые должен выполнять победитель конкурса и т. д. (п. 41 Правил). Доступ к этой информации бесплатно может получить любой пользователь.
  3. Заинтересованные лица подают письменные заявки с приложением требуемых организатором документов и вносят обеспечительный платеж.
  4. Сразу после прекращения приема заявок происходит вскрытие конвертов. На нем могут присутствовать заявители. Составляется протокол, проводится аудио- или видеосъемка.
  5. Конкурсная комиссия в течение нескольких дней (не больше 7) рассматривает заявки на предмет их соответствия требованиям, установленным Правилами и конкурсной документацией.
  6. Решение о допуске/недопуске к участию в конкурсе оформляется протоколом, который затем публикуется на сайте. Участникам, не допущенным к конкурсу, возвращаются обеспечительные средства.

В дату, указанную в извещении о проведении конкурса, происходят торги.

Проведение конкурса

Организатор конкурса определяет перечень, объем, качество и расчетную стоимость обязательных и дополнительных услуг. Вся эта информация указывается в конкурсной документации.

Читайте так же:  Доверительная собственность (траст) - что это

Участники конкурса предлагают стоимость дополнительных услуг, которые они готовы оказывать вместе с обязательными.

Выигрывает конкурс тот участник, что предложил наибольшее количество дополнительных услуг, которые он готов оказывать за предложенную организатором сумму. При проведении конкурса комиссия ведет протокол, который оформляется в 3-х экземплярах и подписывается в день проведения конкурса.

О результатах проведенного конкурса извещаются собственники жилья в МКД. В дальнейшем они подписывают договоры с управляющей компанией — победителем конкурса.

Таким образом, проведение конкурса на определение УК, которая будет обслуживать МКД, является обязательным, если жильцы в течение полугода не выбрали способ управления общим имуществом или определили, но не реализовали его. Порядок проведения такого конкурса строго регламентирован.

Открытый конкурс по выбору управляющей компании

  • Авторизуйтесь для ответа в теме

#1 Vitaly

  • Настоящий житель
  • 512 сообщений
    • Город Москва
    • Корпус 2
    • Этаж: 11
    • Номер секции: 5
    • Номер квартиры: 227
    • Номер машиноместа: 303,308

    Сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании определены в Жилищном кодексе, ст. 161

    Вся процедура должна занимать около 2-х месяцев.

    Разрешение на ввод ЖК Ясный выдано 21-го сентября. Т.е. информация на сайте торгов должна была размещена примерно числа 10-15 октября.

    Информация о торгах общедоступная, найти ее можно по ссылке задав поиск в поле Организатор торгов по слову Орехово — https://torgi.gov.ru. ml?b >

    Как можно убедиться, торги по ЖК Ясный (Каширское ш., вл. 65) в настоящее время не объявлены.

    Со слов представителей Управы Орехово-Борисово Южное, застройщик о вводе домов в эксплуатацию их не уведомил. О необходимости проведения конкурса в Управе узнали из обращений жителей ЖК Ясный.

    По имеющейся информации представители застройщика ООО «ФиМ» и управляющей компании ООО «УК ДОМС» были вызваны по этому вопросу в Префектуру ЮАО.

    Жаловаться на задержку с публикацией конкурсной документации можно в Жилинспекцию ЮАО (ГЖИ), Префектуру ЮАО, Правительство г. Москвы

    Что значит на практике для жителей ЖК Ясный выбор управляющей компании по открытому конкурсу, а не решением общего собрания собственников?

    При проведении конкурса условия договора, порядок оказания услуг и их стоимость определяет администрация, а не сама управляющая компания.

    Вы не найдете в договоре таких кабальных условий как возможность повышать стоимость услуг в одностороннем порядке, согласовывать с УК перепланировку, предупреждать УК о своем отсутствии в квартире и прочее.

    Если есть время посмотрите конкурсную документацию по нашим соседям из новостройки на ул. Генерала Белова, у них торги уже объявлены.

    В открытом доступе есть текст договора, порядок указания услуг все очень подробно описано.

    Закладка «Документы», потом «Конкурсная документация» — стр.40 «Проект договора».

    И чтобы снять возможные вопросы. Проведение конкурса не означает, что жильцы не смогут в дальнейшем менять тариф и выбирать другую УК.

    УК может прийти в ЖК Ясный по конкурсу, жильцы смогут утвердить другой тариф если УК обоснует, что текущего недостаточно для качественного содержания дома.

    При этом работать мы будем в рамках типового договора, в рамках которого права собственников максимально защищены (в отличие от кабального договора, предлагаемого ДОМС).

    #2 Участник Ясный

  • Настоящий житель
  • 14 сообщений
    • Город Москва
    • Корпус 3
    • Этаж: 7

    #3 alexeei

  • Настоящий житель
  • 345 сообщений
    • Город Москва
    • Корпус 1
    • Этаж: 5
    • Номер секции: 4

    Если у вас не работает отопление, сходите в УК и узнайте почему, у всех остальных его уже включили

    #4 Vitaly

  • Настоящий житель
  • 512 сообщений
    • Город Москва
    • Корпус 2
    • Этаж: 11
    • Номер секции: 5
    • Номер квартиры: 227
    • Номер машиноместа: 303,308

    Объявлен открытый конкурс по выбору управляющей компании в ЖК Ясный

    Условиями конкурса предусмотрено заключение типового договора разработанного Правительством г. Москвы и городской тариф на услуги

    [1]

    Сообщение отредактировал Vitaly: 20 Ноябрь 2018 — 20:08

    #5 Vitaly

  • Настоящий житель
  • 512 сообщений
    • Город Москва
    • Корпус 2
    • Этаж: 11
    • Номер секции: 5
    • Номер квартиры: 227
    • Номер машиноместа: 303,308

    Просьба к жителям ЖК Ясный располагающих свободным временем пригласить к участию в открытом конкурсе управляющие компании г. Москвы.

    Необходимо отправить на электронную почту или через форму обратной связи на сайте УК сообщение примерно такого содержания:

    Правила проведения конкурса на управление многоквартирным домом

    Общедомовое имущество должно содержаться должным образом и своевременно обслуживаться. За эту работу берутся управляющие организации, но среди них нелегко найти ту, которая будет честно предоставлять свои услуги. Чтобы выбрать УК, проводятся конкурсы на управление многоквартирным домом. Участие могут принимать сразу несколько кандидатов. Победитель определяется путем голосования жильцов.

    Как организовать конкурс на управление МКД

    Сначала необходимо сформировать комиссию, назначить председательствующее лицо, согласовать порядок работы. Нельзя допустить, чтобы в комиссию вошли люди, которые имеют прямой интерес в исходе голосования.

    Спустя 5 дней нужно разместить информацию о проведении торгов. Специально для такой публикации существует сайт torgi.gov.ru.

    Извещение создается минимум за 1 месяц до того дня, когда заявки на участие приниматься больше не будут.

    В публикации необходимо указать следующую информацию:

    • нормативно-правовая база;
    • данные об организаторе, контакты;
    • характеристика многоквартирного дома;
    • список работ, которые требуются для объекта;
    • рассчитанная сумма платежей на обслуживание жилого многоквартирного дома;
    • сайт с документацией торгов;
    • правила подачи заявок;
    • адрес и дата открытия конвертов участников;
    • день и место торгов;
    • размер обеспечительной суммы.

    За 25 суток до распечатывания заявок о проведении конкурса на управление домом уведомляются все жильцы.

    Основания и инициаторы проведения конкурса

    После сдачи новостроек в эксплуатацию жильцы должны заняться подбором управляющей организации. Это касается и жителей МКД, которые отказались от услуг предыдущей УК и еще не выбрали новую компанию. Если за 1 месяц компания не определена, со стороны администрации города осуществляется контроль над конкурсом по управлению МКД.

    В правилах проведения конкурса сказано, что инициаторами выступают собственники квартир или представители муниципалитета. Сами УК не должны проводить собрания, им позволено разговаривать с жителями и раздавать рекламные брошюры. После того, как пройдет назначение основных претендентов на управление домом, организатор определяется с датой конкурса.

    Выбор УК проходит путем открытого или закрытого голосования жильцов. В первом варианте за претендентов участники поднимают руки, во втором – раздаются бюллетени.

    Законодательное регулирование

    Согласно ст. 161 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД полагается избрать УК по управлению общедомовым имуществом.

    Читайте так же:  Каковы сроки проведения налоговой проверки
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В проведении торгов организаторы руководствуются соответствующими Правилами, которые утвердило Правительство РФ (постановление № 75 от 06.02.06г.). В пункте № 3 сказано, что в течение одного месяца нужно избрать УК, в противном случае местная администрация самостоятельно назначает компанию по управлению домом.

    Каждым муниципалитетом разрабатываются и утверждаются свои нормативные акты. Чтобы ознакомиться с ними, нужно зайти на сайт администрации населенного пункта.

    Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

    В конкурсе по выбору УК всем участникам нужно честно конкурировать между собой. Если это условие нарушается, то составляется претензия, и направляется в ФАС.

    В отношении каждого участника соблюдаются единые правила, вне зависимости от формы собственности. Вся информация о конкурсе должна оставаться открытой и понятной каждому жильцу. Объявлять об итоге отбора полагается специально созданной комиссии.

    Организация, выигравшая конкурс на управление МКД, обязана использовать деньги собственников квартир исключительно на их нужды: обеспечение безопасности, комфорта проживания, ремонт в доме. Владельцы жилья имеют право запрашивать подробный отчет о расходовании средств.

    Регламент проведения конкурса

    Владельцы помещения извещаются о конкурсе с помощью:

    • личного приглашения;
    • звонка на мобильный телефон;
    • уведомления по электронной почте;
    • печатного объявления на стенде;
    • публикации в местном СМИ.

    Оповещать участников о предстоящих торгах требуется за 1 месяц до их проведения. Все кандидаты сдают заявки на участие представителю собственников. В них следует указать следующую информацию:

    • наименование УК;
    • план сотрудничества;
    • ответственный сотрудник;
    • контактные данные.

    Для успешного завершения конкурса требуется обязательное участие в голосовании минимум 2/3 жителей МКД. В противном случае торги могут признать не объективными.

    В ходе конкурса каждый претендент рассказывает о своей УК, какое преимущество получат собственники от сотрудничества. В качестве доказательства приводится информация о работе с другими МКД. Если есть желание, то представитель УК может озвучить отрицательные стороны соперников.

    После выступления всех участников жильцы начинают голосовать. Если выборы проводятся с помощью бюллетеней, то запрещается от них избавляться после объявления победителя. Они необходимы для подтверждения результата.

    Победителю надо набрать не менее 50 % голосов. В случае нахождения на торгах представителя от местной администрации, УК назначается им (если победитель не определен большинством жильцов).

    Заключение договора управления многоквартирным домом

    УК, одержавшей победу, необходимо за 10 дней предоставить организатору конкурса проект договора на управление МКД.

    За 20 дней УК должна заключить с жильцами договора на обслуживание дома. Если за это время победителем не осуществляются указанные действия, он автоматически освобождается от управления МКД.

    Тогда звание победителя получает другой участник торгов, предоставляющий наибольшее количество услуг по содержанию за плату, которую указал в объявлении организатор. Если эта УК не предоставляет подписанное соглашение, то ее могут обязать исполнить обязательства через судебный орган.

    Если в конкурсе принимал участие только один претендент, то при его уклонении, организатор имеет право через суд обязать его подписать договор либо взыскать убытки.

    Обжалование результатов конкурса

    Бывает, что собственники не соглашаются с исходом голосования в конкурсе на управление домом. Для обжалования итога торгов следует подать иск в суд. В качестве доказательств предоставляются бюллетени либо видеозапись. В случае ее отсутствия нескольким свидетелям требуется подтвердить данные.

    Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД

    Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

    Общие положения

    Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

    Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

    Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

    Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

    Основания для проведения открытого конкурса

    Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

    • собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:
    1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
    2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
    3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.
    • принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:
    1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
    2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
    3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
    4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.
    Читайте так же:  Обжалование решения третейского суда в арбитражном суде

    Порядок проведения открытого конкурса

    Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

    В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

    Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

    Организация проведения открытого конкурса

    Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.

    В извещении о проведении конкурса содержатся:

    • основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
    • название и реквизиты организатора;
    • характеристика конкурсного объекта;
    • перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
    • размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
    • перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
    • адрес официального сайта;
    • срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
    • место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
    • место, дата и время проведения конкурса;
    • размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

    Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:

    • всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
    • всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

    Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.

    Заявка на участие в конкурсе содержит:

    • сведения и документы об участнике:
    1. Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
    2. ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.
    • номер телефона;
    • документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
    • реквизиты банковского счета;
    • документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:
    1. О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
    2. О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил.
    3. Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.
    • реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги.

    Заключение договора управления многоквартирным домом

    Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.

    В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.

    Открытый конкурс по выбору управляющей компании

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Обзор документа

    Письмо Федеральной антимонопольной службы от 19 января 2017 г. № ИА/2401/17 «О применении антимонопольного законодательства в сфере ЖКХ и обязанности органа местного самоуправления проводить торги по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном частью 2 статьи 163 ЖК РФ»

    ФАС России в связи с поступающими запросами территориальных органов по вопросу, связанному с обязанностью органа местного самоуправления проводить торги по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее — МКД), в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, проведя анализ практики, сложившейся в антимонопольных органах по данному вопросу, а также проанализировав судебную практику, считает необходимым сообщить следующее.

    1. В соответствии с частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

    Читайте так же:  Образец договора безвозмездного оказания услуг

    Согласно положениям части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

    Как указано выше, положениями части 2 статьи 163 ЖК РФ прямо предусмотрена обязанность органа местного самоуправления проводить открытый конкурс при выборе управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом в случае, если доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в таком доме составляет более чем пятьдесят процентов.

    Следовательно, в случае, если доля физических лиц – собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, то физические лица лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований. При этом порядок участия публичных образований в правоотношениях, связанных с порядком выбора организации по управлению многоквартирным домом, определен статьями 161-162 ЖК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и заключается в осуществлении публичных процедур путем проведения торгов (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2016 № Ф05-3784/2016 по делу № А40-108228/2015).

    2. В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

    Частью 4 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75.

    В силу абзаца 1 пункта 39 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

    ЖК РФ для случаев, в которых собственники помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно выбрать способ управления таким многоквартирным домом, а именно в силу наличия менее 50% голосов, с целью соблюдения прав собственников установлен особый порядок выбора управляющей организации, с использованием публичных процедур, обеспечивающий равный доступ на рынок управления многоквартирными домами всех заинтересованных хозяйствующих субъектов с соблюдением принципов состязательности и публичности.

    Согласно пункту 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

    Суды (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2016 № Ф05-5150/2016 по делу №А40-102529/15) делают вывод о том, что системный анализ вышеуказанных норм жилищного законодательства свидетельствует о том, что в случае, когда собственники помещений не обладают квалифицирующим большинством, выбор способа управления многоквартирным домом, производящийся с участием публичного собственника, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

    Любое иное участие публичного образования в управлении многоквартирным домом, например, участие в общем собрании собственников, тождественно самостоятельному принятию решения. Указанные действия публичного образования свидетельствуют о реализации принадлежащих ему прав в целях поддержки конкретного хозяйствующего субъекта (предоставления преимущества).

    В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), муниципальная преференция — предоставление органами местного самоуправлении, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

    [3]

    Согласно пункту 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, органам местного самоуправления запрещается осуществлять действия (бездействие), которое приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции.

    Таким образом, в случае, если выбор органом местного управления (или иным публично-правовым образованием, в собственности которого находится более чем пятьдесят процентов в праве общей собственности на общее имущество в МКД) управляющей организации был произведен без проведения торгов, то данное действие, по сути, является предоставлением государственной или муниципальной преференции отдельному хозяйствующему субъекту, в отсутствие на то законного основания, что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции (см. Определение Верховного Суда РФ от 25.07.2016 № 305-КГ16-7957 по делу № А40-108228/2015).

    Читайте так же:  Договор займа и кредитный договор - отличие

    3. Частью 1 статьи 163 ЖК РФ предусмотрено, что порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

    На практике встречается позиция, в соответствии с которой необходимо различать понятия «более чем пятьдесят процентов жилых помещений» и «все жилые помещения», которые содержатся в частях 1, 2 статьи 163 ЖК РФ. Указанная позиция основана на том, что данные понятия имеют существенное значение при рассмотрении вопроса об обязанности органа местного самоуправления проводить торги по выбору управляющей организации. Так, по мнению сторонников данной позиции, при нахождении всех жилых помещений в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования проведение конкурса в силу прямого указания закона не предусматривается, а в случае нахождения в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования более 50% (но не 100%) помещений уже указывается на необходимость проведения конкурса.

    По мнению ФАС России, которое находит свое подтверждение в судебной практике (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.2014 по делу № А45-6115/2013), управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется также только путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

    Непроведение открытого конкурса по выбору управляющей организации может привести к ограничению конкуренции на рынке предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, следовательно, такое бездействие свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

    В случае, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, может влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

    Таким образом, договоры управления многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов (в том числе 100 процентов), могут быть заключены только по результатам открытого конкурса.

    Данный вывод ФАС России подтверждается, в том числе следующими судебными актами: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2013 по делу № А28-4213/2012, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.07.2016 № Ф02-3403/2016 по делу № А78-9711/2015, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.10.2015 № Ф03-4585/2015 по делу № А73-15305/2014, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2015 № Ф07-6440/2015 по делу № А56-60300/2014.

    Обзор документа

    Рассмотрен вопрос об обязанности органа местного самоуправления проводить торги по выбору организации для управления многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в доме составляет более 50%. В частности, указано следующее.

    Если доля физлиц — собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, то они лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований. При этом порядок участия публичных образований в правоотношениях, связанных с порядком выбора организации по управлению многоквартирным домом, определен ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Проводятся торги.

    Если орган местного управления (или иным публично-правовым образованием, в собственности которого находится более 50% в праве общей собственности на общее имущество в доме) выбрал управляющую компанию без проведения торгов, то такие действия являются предоставлением государственной или муниципальной преференции отдельному хозяйствующему субъекту в отсутствие на то законного основания. Это не соответствует Закону о защите конкуренции.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Также отмечено, что договоры управления многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50% (в т. ч. 100%), могут быть заключены только по результатам открытого конкурса.

    Источники


    1. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.

    2. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.

    3. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
    4. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
    5. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.
    Открытый конкурс по выбору управляющей компании
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here