Определено, в каком случае ук получит сэкономленные средства

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Определено, в каком случае ук получит сэкономленные средства" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Установлены условия, при которых управляющая компания может оставить себе сумму экономии, полученной в результате управления МКД

sailorr / Depositphotos.com

24 октября 2018 года вступили в силу поправки к Правилам изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – Правила), утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Новая редакция Правил устанавливает условия, при которых управляющая организация (УК) может оставить себе сумму экономии, полученной по итогам периода управления МКД (постановление Правительства РФ от 12 октября 2018 г. № 1221).

Напомним, что такую экономию (то есть разницу между тем, что УК фактически истратила за период управления, и тем, что «закладывалось» в расчет платы за содержание жилья) управляющая организация может оставить себе только в случае, если одновременно:

  • экономия подтверждается отчетом УК о выполнении договора управления МКД;
  • услуги и работы по управлению МКД и содержанию и ремонту общего имущества МКД (указанные в договоре управления) действительно оказывались;
  • эти услуги были оказаны качественно;
  • причем качество этих услуг подтверждено в порядке, установленном Правительством РФ (п. 12 ст. 162 Жилищного кодекса).

Вопрос о том, как именно подтверждать качество работы УК, и решен свежими поправками. Качество считается ненадлежащим, если о ненадлежащем качестве таких услуг/работ в период, за который представлен отчет, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Значит, если такие акты не составлялись – качество услуг считается надлежащим, а УК может забрать экономию себе, если, конечно, договором управления МКД не предусмотрено иное предназначение сэкономленных денег.

Определено, в каком случае УК получит сэкономленные средства

Правительство утвердило порядок подтверждения ненадлежащего качества услуг по управлению многоквартирным домом для целей определения порядка распоряжения средствами, сэкономленными в результате разницы между поступлениями и фактическими расходами управляющей компании. Соответствующая обязанность возложена на Правительство ч. 12 ст. 162 ЖК РФ (в ред. закона «О внесении изменений…» от 31.12.2017 № 485-ФЗ): сэкономленные деньги УК может оставить себе только при надлежащем качестве работ/услуг.

Постановлением Правительства РФ от 12.10.2018 № 1221 Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, дополнены п. 17, который предусматривает, что качество услуг считается ненадлежащим, если составлялся акт о нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Доходы УК на УСНО: платежи за содержание и ремонт жилого помещения (Софийская Н.М.)

Дата размещения статьи: 27.04.2015

Продолжим начатый в предыдущем номере журнала разговор о налоговых обязательствах УК, находящихся на УСНО. Сегодня рассмотрим порядок налогообложения платы за управление МКД, содержание, текущий ремонт общего имущества, взносов на капитальный ремонт. Признаются ли данные суммы доходами?

Плата за управление МКД и содержание общего имущества

Вопрос налогообложения сумм, поступивших в качестве платы за содержание общего имущества в МКД, решен однозначно: они учитываются при налогообложении в общем порядке. УК не вправе позиционировать себя в качестве посредника, если конкретные услуги и работы оказываются и выполняются силами третьих лиц, привлеченных по договору. Это справедливо, даже если условия договора управления, заключенного с собственниками помещений в конкретном МКД, могут указывать на посреднический характер деятельности УК. Для квалификации правоотношений для целей налогообложения главное — закон, а именно положения ЖК РФ, гласящие, что УК выполняет работы (оказывает услуги) по содержанию общего имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 10841/10). На данное положение не влияет организация движения денежных средств: признавать доходы необходимо, даже если платежи потребителей поступают на счет платежного агента, а оттуда (по поручению УК) — на счета подрядчиков.

Плата за текущий ремонт

К сведению. Известны случаи, когда УК включает предусмотренную в цене договора управления плату за текущий ремонт, проводимый ежегодно, в состав выручки от реализации. При этом не соблюдается требование о ведении раздельного учета (плата за текущий ремонт не выделяется отдельной строкой в платежном документе, в учете не обособляются расходы на текущий ремонт). Никаких налоговых последствий эти обстоятельства не несут.

Вместе с тем нельзя забывать о двух важных условиях, которые обязательны для применения освобождения от налогообложения данной категории доходов:
— раздельный учет доходов (расходов), полученных (осуществленных) за счет средств целевого финансирования;
— использование средств по целевому назначению, определенному источником финансирования.
Раздельный учет обеспечивается, прежде всего, на этапе сбора средств: в платежном документе необходимо выделить эту составляющую платы в отдельную строку. Также незаменимым инструментом раздельного учета является система бухгалтерского учета. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Отчет о целевом использовании полученных средств

Раздел 3. Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования

Средства, использованные не по целевому назначению

Обратим внимание, что в книгу учета доходов и расходов, форма которой утверждена Приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н, попадут только суммы выявленной экономии — внереализационного дохода в виде средств целевого финансирования, использованных не по целевому назначению. Суммы, названные в ст. 251 НК РФ, не отражаются в графе 4 книги.

Читайте так же:  Образец выписки из банка по расчетному счету

Финансирование капитального ремонта

Платежи за содержание общего имущества в МКД, а также за управление домом однозначно включаются в налогооблагаемые доходы УК, находящейся на УСНО. А вот плату за текущий ремонт и средства финансирования капитального ремонта можно исключить из состава доходов, если соблюсти требования, предъявляемые к средствам целевого финансирования: раздельный учет доходов и расходов, использование поступлений по назначению. Одновременно у УК возникает обязанность заполнять отчет о целевом использовании полученных средств: соответствующая форма утверждена в составе новой налоговой декларации. Важно, что определенные налоговые риски присутствуют у компаний, выполняющих ремонтные работы собственными силами.

Изучаем перечень услуг УК. Законно ли брать деньги за управление?

— Вадим Анатольевич, законно ли то, что управляющие компании берут деньги с жильцов за управление? Почему у одних УК есть такой сбор, а у других нет?
— Я понял, что камнем преткновения стало выделение некоторыми УК строки «Управление» из общей цифры содержания и ремонта жилья. Недавно я проводил проверку по обращению жильца одного из многоквартирных домов. Управляющая компания, обслуживающая его дом, действительно делит общую сумму по содержанию жилья на две строки: «Содержание и ремонт» и «Управление». Общая цифра — 39,06 рубля за квадратный метр, 3 рубля 55 копеек из них – за услуги по управлению, остальное – за содержание.

Во время проверки по данному обращению я изучил, что по этому поводу говорит Жилищный кодекс РФ. Пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК предполагает, что в договоре управления многоквартирным домом (МКД) должен быть указан в том числе размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК установлено, что в плату за жилое помещение включается и плата за услуги по управлению МКД, содержанию общего имущества. То есть в данном случае можно сказать, что выделение платы за управление домом по отношению к общей цифре не противоречит закону. Просто другие управляющие компании эту плату вносят в общую цифру за содержание и ремонт, что тоже законно.

— Получается, сбор за управление есть у всех УК? Что в таком случае в него включено, какие работы?
— Основная функция управляющей компании – обслуживание многоквартирного дома. Услуги по уборке, осмотру и т.д. – все это заложено отдельными строками. К примеру, работа дворника входит в услугу по уборке мест общего пользования, то есть здесь заложены расходные материалы, инвентарь, оплата труда работника. Услуга по управлению — это выполнение стандартов, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Другими словами услуга по управлению, по сути, плата за работу административного аппарата УК.

— Мы изучили документы управляющих компаний города и увидели, что строка «Управление» действительно есть у всех: где-то она включена в содержание жилья, где-то выделена отдельно. Однако суммы у всех разные. От чего это зависит?
— Управляющие компании рассчитывают эти суммы самостоятельно, исходя из множества факторов, включая услуги, обязательные к исполнению. Но здесь нужно смотреть, насколько экономически обоснована та или иная сумма, в установленном ли порядке принято решение собственниками об утверждении тарифа. Смотреть нужно в каждом индивидуальном случае. Если процедура утверждения размера платы за управление и содержание жилья соблюдена, эти денежные средства управляющая компания вправе получать.

— Если УК отдельно выделяет управление, в квитанции на оплату тоже должна быть отдельная строка?
— Минстроем России утверждена примерная форма платежного документа, на нее есть ссылка в п.71 постановления Правительства РФ №354. Но примерная не значит обязательная. Если УК добавит что-то иное, что не входит в примерную форму, то нужно смотреть сугубо индивидуально: насколько это правильно, насколько отвечает требованиям других нормативных документов. В данном случае будет более правильным и понятным для потребителя указывать «Управление» и «Содержание» одной цифрой (суммой). То есть услуги по содержанию включают в себя и услуги по управлению. В квитанции РКЦ, например, разделения этих услуг нет. Это часто встречающийся случай, и я считаю, что он верный.

— В социальных сетях призывают требовать перерасчета «за излишне начисленные услуги ЖКХ, а именно по статье «Содержание и ремонт общего имущества», за последние три года». То есть подразумевается, что тариф вырос как раз из-за строки «Управление». Правильно ли это?
— Услуги по содержанию общего имущества зависят не от управляющей компании, а от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. В зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290. Нельзя сказать, что будет верно, если услуги по содержанию пятиэтажного панельного дома без лифта и мусоропровода будут такими же, как в девятиэтажном панельном доме с лифтом и мусоропроводом. Объем услуг будет отличаться, значит будет разной и стоимость. Поэтому, что касается перерасчета, такая процедура предусмотрена, но только в установленных законом случаях оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Ситуацию прокомментировал директор ДЖКХ администрации Нефтеюганска Сергей Сериков:
— Если подсчитать, что входит в примерный перечень услуг по управлению, то выйдет около 30 пунктов. Это и ведение технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирного дома, и планирование, и экономические и сметные расчеты по финансированию работ по содержанию и ремонту общего имущества. Организация и проведение отборов подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, а также выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за ЖКУ, работа по погашению задолженности, рассмотрение заявлений и обращений собственников. Кроме того, УК должны проводить собрания собственников, готовить и предоставлять годовые отчеты, организовывать диспетчерское обслуживание, печатать и доставлять квитанции на оплату ЖКУ. Управляющие компании обязаны оказывать услуги своевременно и качественно, а осуществлять контроль за этим имеет право совет дома. И я хочу напомнить, что такой совет должен быть избран в каждом многоквартирном доме в соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ.

От редакции: по данным, представленным нефтеюганскими управляющими компаниями в свободном доступе на официальных сайтах компаний и сайте «Реформа ЖКХ», услугу «Управление» оказывают все УК города. ЖЭУ-2, к примеру, включает ее в состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. ЖЭУ-3, ЖЭУ-4, ЖЭУ-7, «Сибирский дом», «ЮганскСевер», «Сибирский двор и Компания» выделяют отдельной строкой.

[3]

На заметку!

Что включено в перечень работ по управлению МКД:

Читайте так же:  Пенсионный фонд утвердил новый порядок назначения пенсий

Обязана ли прежняя УК передать новой УК денежные средства, собранные с собственников МКД, но не использованные?

Обязана, иначе получит неосновательное обогащение согласно ст.1102 ГК РФ, а новая УК вправе их взыскать со старой через суд. Сделать запрос в налоговую, как вариант.

Как таковой обязанности у нее нет. Однако, те кто переплатил вправе истребовать свои деньги обратно в силу ст. 1102 ГК РФ. Старая УК не вправе их удерживать.

Смотря что это за средства — если содержание и ремонт, то нет, если текущий ремонт, то обязана.

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 27.03.2018) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Добрый день. Да, конечно, обязана. В случае отказа, обратитесь в Арбитраж для принудительного взыскания средств. — 1102 ГК РФ. Удачи Вам и всего хорошего.

Здравствуйте, должна вернуть, если не полностью выполнены работы по оказанию услуг жильцам дома.

«Старая » Ук должна отчитаться перед жильцами за собранные и потраченные средства. Если какие-то работы не доделаны, то она возвращает сумму как неосновательное обогащение или жильцам или новой управляющей компании в счет дальнейшего выполнения этих работ

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

[1]

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)Согласно пункту 11 статьи 162 ЖК РФ, жилищно-эксплуатационная организация (ЖЭУ), управляющая компания (УК), а также товарищество собственников жилья (ТСЖ) каждый год, на протяжении 1-го квартала текущего года должны представлять в адрес собственников помещений в МКД свой отчет по выполнению пунктов договоров управления за год прошлый, при условии, что другое не установлено договором по управлению МКД.

Жители многоквартирного дома могут сами распоряжаться сэкономленными средствами

На первом в этом году уроке «Школы грамотного потребителя» слушатели узнали, как спросить с управляющей организации отчет о проделанной работе за год. Занятия прошли в городах и районах Ставрополья 25 января

Специалисты рассказали, имеет ли право управляющая компания или ТСЖ распоряжаться деньгами, которые жители оплатили по строке «содержание общего имущества», если по итогам года остались неиспользованные средства. Обычно договор управления многоквартирным домом составляется таким образом, чтобы право пользования излишком денежных средств оставалось за УК или ТСЖ. Однако закон дает право собственникам помещений в МКД на этапе заключения договора договориться об ином распределении сэкономленных денег. Например, жители могут оставить это право за собой.

В каком виде управляющая компания должна предоставить отчет о своей работе и как проверить соответствует ли он действительности? Куда жаловаться, если управляющая компания бездействует и какие штрафы предусмотрены за ошибки в начислении платы за ЖКУ? Эти и другие вопросы вызвали большой интерес у слушателей.

Занятия традиционно проходили в администрациях районов и городских округов края. В качестве лекторов выступили специалисты местных администраций, курирующие направление ЖКХ.

Стоит напомнить, что слушателями «Школы» могут стать все желающие. Участие – бесплатное.

С лекционными материалами можно ознакомиться на сайте краевого министерства ЖКХ www.mingkhsk.ru в разделе «Гражданам» / «Школа грамотного потребителя».

Ранее стало известно о том, что с этого года управляющую организацию можно оштрафовать за необоснованное увеличение размера платы за содержание жилого помещения.

[2]

Рекомендации Верховного Суда (Козырева С.Н.)

Дата размещения статьи: 11.05.2016

Читайте так же:  Закупки по закону № 223-фз можно проводить по прежним правилам

За недавнее время ВС РФ выпустил несколько документов, среди них — разъяснения по вопросам, особенно актуальным для управляющих МКД. Предлагаем их вашему вниманию.

Нет платежного агента — нет специального банковского счета

Как следует из положений Закона N 103-ФЗ , если УК привлекает для приема платежей платежного агента, специальный банковский счет должен быть не только у него, но и у УК как у поставщика. Если же УК самостоятельно принимает наличные денежные средства в оплату услуг и работ, оказываемых и выполняемых по договорам управления МКД, она не попадает в сферу действия Закона N 103-ФЗ, поэтому не обязана зачислять принятые денежные средства на специальный счет. Значит, УК нельзя оштрафовать за неиспользование спецсчета (ч. 2 ст. 15.1 КоАП РФ). Этот вывод был подтвержден Постановлением ВС РФ от 29.05.2015 N 306-АД14/76, вынесенным по конкретному спору.
———————————
Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».

Управление домом без внесения в реестр лицензий субъекта РФ

Обратите внимание! Правомерность привлечения УК к ответственности за нарушение лицензионных требований в случае ненадлежащего содержания общего имущества является темой отдельного разговора. Это спорный вопрос: органы ГЖН привлекают УК к ответственности не по ст. 7.22, а по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, однако в некоторых случаях компаниям удается отстоять позицию, согласно которой требования к надлежащему содержанию общего имущества нельзя рассматривать в качестве лицензионных на основании ч. 4 ст. 8 Закона N 99-ФЗ. Ждем комментариев компетентных органов.

Складывается интересная ситуация: в законе декларируется требование о правомерности управления домом только после внесения сведений о нем в реестр лицензий субъекта РФ, однако фактическое управление без включения таких сведений в реестр не признается нарушением. Другое дело, что, вероятнее всего, у новой УК, которая не обеспечила соблюдение всех требований из ст. 198 ЖК РФ, не получится принудить прежнего управляющего передать документы на дом.

Проценты за пользование чужими денежными средствами

Обратите внимание! Законная неустойка, предусмотренная ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, исчисляется исходя из доли размера ставки рефинансирования, действующей на день фактической уплаты (в редакциях, действующих как до, так и после 01.01.2016). У кредитора нет права исчислять пени с учетом ставки рефинансирования, действующей на какую-либо другую дату (например, на дату формирования платежного документа, в который многие УК и ТСЖ стремятся ввести строку для уплаты пеней, либо на день истечения 30-дневного или 90-дневного срока с момента наступления установленного срока оплаты жилищно-коммунальных услуг).

Срок исковой давности

УК и ТСЖ, получающие плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги без участия платежных агентов, не должны использовать специальный банковский счет. Управление домом, не включенным в реестр лицензий субъекта РФ, компанией, имеющей лицензию, не рассматривается как осуществление деятельности без лицензии. Проценты за пользование чужими денежными средствами, в отличие от пеней, предусмотренных ЖК РФ, начисляются исходя из средних ставок процентов по вкладам, действующим в определенные периоды. Акт сверки, подписанный уполномоченным лицом, прерывает срок исковой давности, а частичная оплата долга — нет.

НОВАЯ УК: ЭКОНОМИЯ ПО ЗАКОНУ

НОВАЯ УК: ЭКОНОМИЯ ПО ЗАКОНУ

Видео (кликните для воспроизведения).

В прошлых номерах мы сообщали о возможной смене управляющей компании и обещали рассказать нашим читателям о предприятии, которое планирует выйти на рынок коммунальных услуг нашего района. Мы связались с гендиректором Дмитровской управляющей компании (ДУК) Сергеем МЕДЕЦКИМ, который в настоящее время активно встречается с собственниками квартир и разъясняет свои планы, намерения, и предложили ответить на наши вопросы.

ВОЗМОЖНОСТИ В НЕДОСТАТКАХ

— Какие недостатки в предоставлении услуг ЖКХ Вы как новый участник рынка хотели бы устранить, с какими идеями идете в этот бизнес?

— Возьмем такой пример: длительный перерыв в горячем водоснабжении. Население готово платить, плановые ремонты прошли. В чем проблема? Слухи были разные. Проблема решилась только при непосредственном вмешательстве главы района. Почему УК и поставщик горячей воды не смогли договориться самостоятельно? Могу предположить, что у них в договоре не все предусмотрено. В любом случае, при возникновении противоречий между УК и поставщиками услуг регулятором должен выступать собственник имущества (в нашем случае котельные и сети горячего водоснабжения принадлежат органу местного самоуправления). И вместе с УК органы местного самоуправления заинтересованы в получении жителями города полного и качественного перечня услуг ЖКХ.

Существует также проблема неплатежей. Используя современные технологии, оплаченные жителями средства, минуя счет УК, могут распределяться непосредственно в банках по счетам поставщиков услуг. Для неплательщиков в договорах нужно предусмотреть цивилизованные процедуры (это общая проблема и решать ее нужно сообща всем участникам рынка). Такие меры приведут к отсутствию предпосылок для судебных разбирательств. Конечно, если поставщик услуг не захочет цивилизованных взаимоотношений, есть другая форма взаимодействия. УК может выступить как агент собственника жилья. Тогда договоры на поставку услуги будут заключаться от имени УК, но за счет собственников. И проблема приема платежей и неплательщиков ляжет полностью на поставщиков услуг.

— Почему собственники не заключают договоры непосредственно с Теплосервисом, Водоканалом?

— Если будет возможность приблизить границы балансовой и эксплуатационной ответственности к каждой квартире (как это сделано с электроэнергией и газом), тогда заключение таких договоров будет возможно. При нынешнем разделении собственности это сделать невозможно. Остается еще вопрос с общим имуществом домов. Эксплуатация этого имущества должна регламентироваться и оплачиваться жителями дома.

«ЛИШНИЕ» ДЕНЕЖКИ.

— В чем суть Ваших планов, какие первые действия Вы планируете?

— Первое — корректировка договорных отношений с поставщиками услуг. Именно поставщики диктуют условия. А чтобы навести порядок, в первую очередь необходимо установить общедомовые приборы учета. Т.е. УК должна рассчитываться только по приборам учета. Расходы УК при этом будут реальные и должны снизиться.

Читайте так же:  Разработан стандарт защиты прав получателей услуг, оказываемых управляющими ценными бумагами

— И куда пойдут сэкономленные средства?

— Они могут распределяться по-разному. На первом этапе, если общедомовые приборы учета поставили инвесторы, то затраты на их установку нужно будет возвращать (без %) в течение 3-5 лет. Об этом нужно договориться с собственниками. Также часть сэкономленных средств целесообразно по решению общего собрания собственников направить на нужды домов.

— Захотят ли собственники, чтобы было все учтено?

— Надеюсь, что да. В ближайшее время любой житель будет иметь возможность, сидя дома, осуществлять весь учет и оплачивать любые услуги посредством компьютера и Интернета. На сайте УК все можно будет найти. Кроме того, такой подход обеспечит систему контроля со стороны населения. Сайт, который мы сейчас делаем, позволит видеть, какие работы планируются, кем ведутся, сколько что стоит, график работ. Можно будет тут же связаться с УК и обсудить то или иное событие. Это самая простая и действенная обратная связь.

— Как собираетесь работать с должниками?

— Это вечная проблема. Есть юридическая основа – если суммарный долг превышает платеж за 3 месяца, документы подаются в суд и дела решаются. Это наша компетенция.

— А мы слышали, что есть некий срок – задолжали люди 10 тысяч и в течение, допустим, двух лет у них эти деньги можно забрать, а проходит срок и долги аннулируются. Но УК все равно их пытается всеми способами изъять и непонятно куда деть…

— Это не так. Работу с должниками надо проводить своевременно и только по закону.

СВОИ ДЕНЕЖКИ.

— Вы выходите на рынок ЖКХ – что это за компания?

— ООО «Дмитровская управляющая компания», зарегистрировано в г. Дмитров, учредитель физическое лицо. Уставной капитал 10 млн. рублей.

— Достаточно крупная сумма, ни у одной УК нет таких средств в уставном капитале. Во что собираетесь инвестировать?

— Минимизировать конфликты с поставщиками услуг посредством установки счетчиков – на первом этапе за наш счет. Обустройство и ремонт критичных домов.

— С каким районом будете работать?

— Хотим работать с районом, где эксплуатирующая организация ДГЖРЭУ. Хотелось бы сохранить сложившуюся систему эксплуатации и поэтапно ее модернизировать. В этом районе разные дома и разные коммуникации. Работы достаточно много, и результат будет заметен и ощутим.

— Центральный район самый рентабельный в бизнесе УК. Вы выбираете безубыточную территорию, на ней у Вас минимальные риски?

— Могу с Вами не согласиться. Встречи с жителями и фактическое состояние жилого фонда показывает огромное множество проблем, которые тянутся десятилетиями. Особенно вопрос капитального ремонта домов. И сегодня решения этой проблемы нет. По закону все расходы несут собственники квартир, но им это не осилить. Мы готовы привлечь инвестиции, в короткие сроки решить и этот вопрос.
Я считаю, что в городе нет «непроблемных» домов (может, только самые новые, 1-2-годичной постройки). И говорить о какой-то рентабельности могут компании: производственники и продавцы.

ИНТЕРЕСЫ

— Директор ДГЖРЭУ, Виктор Исаев, знает о Ваших планах?

— Да, он знает. Мы обсуждали вопросы сотрудничества. Это опытный работник сферы ЖКХ и наши взгляды по решению проблем совпадают.

— ООО «УК ЖКХ» в курсе, что Вы будете конкурировать с ними? Они что-то предпринимают или готовы отдать часть своей территории?

— Мы работаем открыто, и все в курсе. Предпринимают. Лучше стали работать. Стали требовать с эксплуатирующих предприятий подробные отчеты об использовании денежных средств и проводить проверки фактически сделанных работ. Изменили интернет-сайт. Правда, до сих пор нет информации, сколько денег начислено за те или иные услуги, сколько собрано и сколько фактически перечислено поставщикам услуг.

— Если ДУК станет сильной, создадите ли Вы свою обслуживающую организацию, свой РЦ?

— Все зависит от целесообразности. Сегодня таких целей мы перед собой не ставим.

— Вы говорили про техоснащение и про правильный бизнес, это понятно. Но Вам нужно будет в итоге изменить отношения с ресурсоснабжающими организациями – Дмитровтеплосервисом и Водоканалом. Фактически, «прогнуть» их…

— Все отношения в рамках закона.

— Эти организации должны будут изменить свою политику. У них, вероятно, существуют подводные камни в деятельности. А Вы в какой-то момент к ним придете и скажете: ставьте-ка очищающую станцию в моем доме…

— Прямо так говорить не надо. Я попрошу их исполнять договорные отношения, в которых должно быть все прописано — объемы услуги, ее качество и стоимость.

— Потом Вы подойдете и скажете, что уровень тепла не тот…

— А если руководитель ресурсоснабжающей организации скажет: “Я не подпишу Ваш договор”?

— Есть Федеральный закон о предоставлении коммунальных услуг, он работает, там прописаны обязанности каждого.

— А в сегодняшних договорах между УК и поставщиками это все не прописано?

— Я договоров этих не видел, не могу сказать, может, что-то и не прописано, может, не так прописано. Но если кто-то подает в суд, значит, что-то не оговорено, где-то один винтик не работает.
— Вы и по воде, и по теплу будете отстаивать интересы населения?
— Только так. Нас выбирает население, их интересы для нас прежде всего.

— Но Вы станете неудобным человеком… каким-то образом сейчас все договариваются, все соглашаются, терпят какие-то убытки, а Вы приходите – я так не буду, мне тут градусник, тут счетчик, тут очистное сооружение и вот закон.

— Не знаю о договоренностях. Знаю, что УК — гарант благополучия жителей. И только соблюдение договорных обязательств на рынке ЖКХ приведет к порядку.

— Если ДУК выберут как управляющую компанию, хотя бы один дом, какую поддержку хотели бы получить от администрации?

— Поддержка нужна не мне лично, а системе ЖКХ. Проекты договоров должны инициироваться не поставщиками услуг, которые используют муниципальное имущество, а исходить из юридического отдела администрации. И эти договоры должны быть детально проработаны на благо населения. Хотел бы, чтобы администрация задавала правила игры на рынке ЖКХ. Должны защищаться интересы людей, собственников, а только потом учитываться интересы ресурсоснабжающих и управляющих компаний.

Читайте так же:  Заявление на выдачу трудовой книжки

Материал подготовила
Татьяна ЧАЙКОВСКАЯ
«Этажи» № 18 (2011 год)

Обязательные и дополнительные мероприятия по содержанию общего имущества: особенности финансирования УК (Козырева С.Н.)

Дата размещения статьи: 07.06.2015

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 (далее — Постановление N 6464/10) сформулирована правовая позиция относительно особенностей финансирования обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию общего имущества. Проанализируем ее с прикладной точки зрения: в каких именно случаях и в каком порядке УК вправе требовать от собственников помещений внесения дополнительной платы сверх сумм, предусмотренных договором управления?

Предвидимые обязательные мероприятия

В связи с этим УК будет привлечена к административной ответственности за непроведение и неоказание тех или иных обязательных работ и услуг и будет обязана выполнять предписания контролирующих органов об их осуществлении, даже если в договоре соответствующие работы и услуги не названы и общее собрание не санкционировало их выполнение и оказание.
За прошедшие с момента опубликования Постановления N 6464/10 три года УК уже уяснили, что перечень обязательных работ и услуг, приведенный в договоре, фактически не играет никакой роли, если он более узкий, чем должен быть по закону. Теперь самое время рассмотреть порядок установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества.

Порядок установления размера платы по договору управления

Порядок изменения размера платы по договору управления

К сведению. В общем случае размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается единовременно при заключении договора. В отсутствие специальных указаний в договоре управления его необязательно пересматривать ежегодно по результатам отчета УК. Стороны могут сделать это по добровольному согласованию. Но даже если в соответствии с условиями договора размер платы установлен на первый год его действия и впоследствии должен быть пересмотрен общим собранием, то в отсутствие решения общего собрания УК в последующие периоды обязана начислять плату также в размере, установленном договором: оснований увеличивать ее в одностороннем порядке, как и применять муниципальный тариф, нет.

Непредвиденные обязательные мероприятия

К сведению. УК обязана содержать общее имущество надлежащим образом. Это значит, что она должна выполнять все обязательные работы по содержанию и ремонту (восстановлению) общего имущества независимо от того, какими обстоятельствами вызвана их необходимость (естественным износом, стихийным бедствием, действиями третьих лиц и пр.). Главное — правильно определить источник финансирования тех или иных расходов.

Что является существенным изменением обстоятельств?

Заметим, что одновременно к содержанию общего имущества было отнесено и обеспечение установки и ввода ОПУ в эксплуатацию (пп. «к» п. 11 Правил содержания общего имущества). Однако закон содержит специальный механизм взыскания с собственников помещений расходов на установку ОПУ , который имеет приоритет над правилами о существенном изменении обстоятельств.
———————————
Подробнее см. в статье Н.М. Софийской «Принудительная установка ОПУ» (N 11, 2013).

Порядок взыскания дополнительной платы

Ситуация 1. В процессе исполнения договора управления произошел пожар в результате совершения поджога неустановленным лицом, вина УК отсутствует. Требуется провести косметический ремонт лестничных клеток (не относится к неотложным работам).
УК обязана разработать предложение по проведению ремонтных работ с указанием сроков, объема финансирования и т.п. и потребовать от собственников помещений изменить договор управления в части повышения размера платы за текущий ремонт либо (при отказе) расторгнуть его.
При отказе собственников помещений либо неполучении от них ответа УК должна обратиться в суд с требованием о расторжении договора управления.

Ситуация 2. В МКД произошел взрыв смеси бытового и природного газа, который нанес значительные повреждения общему имуществу и помещениям собственников. Виновные лица не установлены. Часть работ по ликвидации последствий взрыва была выполнена УК незамедлительно (расчищены завалы и вывезен мусор, оплачена проектная документация на работы по капитальному ремонту поврежденных строительных конструкций МКД). Ввиду отсутствия бюджетных субсидий УК обратилась к собственникам помещений с требованием об оплате понесенных ею расходов. На общем собрании собственники отказали УК.
УК следует обратиться в суд с требованием к собственникам помещений о расторжении договора управления и компенсации произведенных ею расходов на устранение последствий взрыва.

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

В практике управления МКД встречаются нештатные ситуации, в результате которых возникает необходимость проведения работ текущего или капитального характера, не запланированных при заключении договора управления и не учтенных при расчете платы за содержание и ремонт общего имущества. Если эти обстоятельства не связаны с естественным износом МКД, УК не могла их предвидеть при заключении договора, можно говорить о существенном изменении обстоятельств, которое дает ей право требовать от собственников помещений оплаты фактически понесенных УК расходов. При отказе сделать это в добровольном порядке УК вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и взыскании расходов.

Источники


  1. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.

  3. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
  4. Сычев, Павел Хищники. Теория и практика рейдерских захватов / Павел Сычев. — М.: Альпина Паблишер, 2011. — 184 c.
  5. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.
Определено, в каком случае ук получит сэкономленные средства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here