Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Обновлены критерии, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

Согласно утвержденным критериям, банк должен иметь универсальную лицензию, а также являться участником системы обязательного страхования вкладов физических лиц в банках РФ.

Следующим критерием является неприменение банком ограничений по осуществлению банковских операций в отношении отдельных отраслей, организаций (предприятий) в связи с применением к Российской Федерации мер санкционного воздействия, а также отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений. Банки, не соответствующие указанному критерию (требованию), определяются решением Правительства РФ, которое направляется в Банк России.

Кроме того, банк должен соответствовать одному из следующих требований:

— банк является организацией единого института развития в жилищной сфере, определенного Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня «A-(RU)» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество), и (или) не ниже уровня «ruA-» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА»;

— в отношении банка утвержден план участия Банка России в осуществлении мер по предупреждению банкротства и принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка;

— в отношении банка или в отношении лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится банк, действуют меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, государственным объединением и (или) союзом и (или) государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и (или) союза. Указанные банки должны быть определены решением Правительства РФ, которое направляется в Банк России.

Признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 27 апреля 2017 г. N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

Изменены требования к банкам, имеющим право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

Iurii / Depositphotos.com

В отношении указанных банков Правительством РФ определены следующие обязательные требования: наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов физлиц, неприменение банком ограничений по осуществлению банковских операций в отношении отдельных отраслей, организаций в связи с применением к России мер санкционного воздействия, а также отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений (постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 года № 697). Требование об обязательном наличии указанной лицензии установлено и в настоящий момент, участие в системе страхования является одним из альтернативных условий, а последнее требование является новшеством (подп. «а», «д» п. 2 Правил размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах, далее – Правила).

Также для этих банков будет обязательным выполнение одного из следующих условий:

  • присутствие в едином институте развития в жилищной сфере;
  • наличие кредитного рейтинга не ниже уровня «A-(RU)» по национальной рейтинговой шкале для России, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство, или не ниже уровня «ruА-» по национальной рейтинговой шкале, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА»;
  • Банком России утвержден план участия в осуществлении мер по предупреждению банкротства этого банка и принято решение о гарантировании регулятором непрерывности его деятельности;
  • в отношении банка или в отношении лиц, под контролем либо значительным влиянием которых он находится, действуют меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, государственным объединением, союзом или государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения или союза (определяются решением кабмина).

Отметим, что в настоящий момент одним из обязательных для выполнения требований является уровень кредитного рейтинга, а остальные не установлены (подп. «в» п. 2 Правил). Также сейчас для банков, имеющим право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, обязательным является наличие у кредитной организации собственных средств (капитала) в размере не менее 25 млрд. руб. по имеющейся в Банке России на день проверки (подп. «б» п. 2 Правил).

Новые требования начнут применяться с 6 июля текущего года. С этой же даты утратит силу постановление Правительства РФ от 27 апреля 2017 г. № 498, содержащее отсылочные нормы к Правилам.

Пресс-служба

Центральный банк Российской Федерации (Банк России)
Пресс-служба

107016, Москва, ул. Неглинная, 12
www.cbr.ru

О размещении информации о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

На сайте Банка России в соответствии с частью 3 статьи 15 5 Федерального закона от 30.12.2004 № и в связи со вступлением в силу 11.07.2017 постановления Правительства Российской Федерации от 24.06.2017 № 740 в разделе «Информация по кредитным организациям» размещена информация о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве начиная с 11.07.2017.

11 июля 2017 года

При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.

Банкам смягчили требования для работы с эскроу-счетами дольщиков

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Читайте так же:  Чем грозит дисквалификация участника ооо

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Кабмин снизил требования к банкам для открытия в них эскроу-счетов

Премьер-министр России Дмитрий Медведев 16 мая 2019 г. пописал постановление правительства № 606 о снижении требований к банкам для открытия в них счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Банки, имеющие право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве, должны были иметь кредитный рейтинг не ниже уровня A-(RU) кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня ruА- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

«В целях стимулирования конкурентной среды требования к кредитному рейтингу банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве, снижены до уровня ВВВ-», – сказано в сообщении кабмина.

На 1 марта 2019 г. право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве имели 63 банка, из них 18 региональных, имеющих необходимую внутреннюю инфраструктуру для финансового контроля при строительстве многоквартирных жилых домов, соответствующие компетенции в области отслеживания сроков строительства, а также собственную клиентскую базу участников строительного цикла, включающую заказчиков, застройщиков, генподрядные и подрядные организации.

Читайте так же:  Образец договора аренды с правом выкупа

Принятое решение о снижении требований позволит предоставить такое право ещё 37 банкам, в том числе 16 региональным.

В целях минимизации рисков при привлечении денежных средств граждан для долевого строительства и рисков застройщиков постановлением установлено, что для банков с кредитным рейтингом ниже чем А- и до ВВВ- включительно лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам на строительство многоквартирных домов или других объектов недвижимости будет определяться в размере не более 20% величины собственных средств банка.

Это удобно: чтобы быть в курсе новостей сайта ЭЖ подпишитесь на нашу рассылку

Монополия банков. Насколько хорош новый спасательный круг для дольщиков

Последний год власти неоднократно заявляли о планах изменить систему долевого строительства, чтобы снизить риски дольщиков. Основные предложения сводились к системе проектного финансирования — когда деньги на стройку предоставляет банк, а продажи осуществляются после ввода дома в эксплуатацию. Однако итоговое решение оказалось несколько другим.

Во исполнение поручения президента правительство 21 декабря 2017 года утвердило дорожную карту по замещению денег дольщиков на строительство жилья банковским кредитованием для снижения риска граждан. Если коротко, дорожная карта предполагает следующее. Средства граждан в жилищном строительстве должны быть полностью замещены банковским кредитованием в течение трех лет. Оплата средств по договорам долевого участия (ДДУ) будет производиться только на счета эскроу (см. ниже) или на специальные счета. Предусмотрен поэтапный переход к новой модели, но по объектам, где первый ДДУ заключается после 1 июля 2019 года, финансирование будет возможно только через счета эскроу и спецсчета.

Власти готовы снизить требования, установленные законодательством, к застройщикам, перешедшим на новую модель финансирования, а также снизить уровень государственного контроля за застройщиками. С 1 июля 2018 по 30 июня 2019 года произойдет частичный переход жилищного строительства на новую модель финансирования (поставлена цель обеспечить заключение 30% договоров по новой модели). А с 1 июля 2019 по 31 декабря 2020 рынок полностью перейдет к финансированию через счета эскроу и спецсчета.

[1]

Суть расчетов по новой схеме

Расчеты через счета эскроу (этот институт введен в Гражданский кодекс РФ еще в 2014 году) предполагают следующее. Застройщик берет в уполномоченном банке кредит на строительство дома, затем заключает договор доверительного управления с дольщиком с условием о расчете через эскроу. Далее застройщик, дольщик и уполномоченный банк заключают договор, по которому дольщик вносит деньги в банк на счет эскроу, а застройщик получает их только после исполнения своих обязательств перед дольщиком. При этом дольщик не вправе забрать деньги со счета, а проценты на эти средства не начисляются.

Дорожная карта помимо эскроу также предусматривает оплату через некие специальные банковские счета, однако из контекста не понятно, какая именно суть вкладывается в это понятие. Разумно предположить, что в любом случае деньги застройщик получит только после полного исполнения обязательств перед дольщиком.

Последствия

Возможность расчетов с дольщиками через эскроу предусмотрена в законе о долевом участии и сейчас (эта опция появилась с 1 января 2017 года). Но применение эскроу экономически обременительно для застройщика, и поэтому такие расчеты пока не прижились. Принудительное внедрение расчетов через эскроу приводит к следующим последствиям.

Застройщик, получивший банковский кредит на строительство дома, заплатит проценты со всей суммы кредита за весь период до ввода в эксплуатацию и передачи квартир. До этого момента застройщику просто неоткуда взять деньги — он не сможет гасить ни основной долг, ни проценты по кредиту. В отличие от предлагаемой правительством модели сейчас застройщик может сразу погашать кредит деньгами дольщиков. Власти заявляют, что обеспечат ставку по кредиту для застройщика в размере 6% (при средней текущей ставке кредитования в 12%). При ставке в 6%, действительно, финансовый результат будет сопоставим с тем, что есть у застройщика сейчас.

Но если текущая ставка (12%) сохранится, то начисление процентов «по полной программе» приведет к росту цены ориентировочно на 15%.

Следует помнить, что по модели эскроу риски банка сильно возрастают, так как он получает платежи по кредиту не равномерно в рамках реализации проекта, а только лишь по его окончанию. Увеличение риска также будет заложено банком в ставку по кредиту.

Согласно дорожной карте проценты на средства на счете эскроу не начисляются. Строго говоря, здесь возникают вопросы к справедливости этого решения, ведь банк использует деньги дольщика, внесенные на счет эскроу, в том числе за их счет выдает кредит застройщику. В случае расторжения договора с застройщиком дольщик получит ровно ту сумму, которую внес на счет. При уровне инфляции за 2017 года это не выглядит ужасающе. Но исторически для России в последние 20 лет была характерна средняя годовая инфляция в размере около 10-12%. А это уже серьезные потери для дольщика при сроке строительства в 3-5 лет.

Важно учитывать, что застройщик, получающий деньги через несколько лет после заключения ДДУ, будет нести потери в виде инфляционного уменьшения этих денег и, разумеется, будет учитывать это в цене квартир. Выигрывает в этой ситуации только банк, который бесплатно получает деньги от дольщиков на счет эскроу и за счет этих средств под проценты кредитует застройщика.

Новая модель, по сути, внедряет банковскую монополию в жилищном строительстве (строить будут только то, что одобрит банк). Счета эскроу вправе открывать только банки, отвечающие специальным требованиям. Согласно сайту ЦБ, таким требованиям сейчас соответствует 21 банк. Причем из них только 5-6 банков реально кредитуют строительство. Если требования к банкам для работы по эскроу не изменятся, то к середине 2019 года застройщики всей страны будут штурмовать отделения этих банков в надежде получить кредитование своих проектов. В такой ситуации у этих избранных банков будет большой соблазн применять наивысший процент ставки по кредиту, за что опять же в итоге заплатит покупатель квартиры.

Также вызывает сомнение, что уполномоченные банки имеют необходимые ресурсы для кредитования всего многоквартирного строительства в России. Скорее всего, финансироваться будут только наиболее экономически привлекательные проекты, то есть в первую очередь в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких крупнейших города. Строительство жилья «в глубинке» может попросту остаться без финансирования.

Уплата дольщиком своих денег не застройщику, а банку на счет эскроу, снижает, но принципиально не устраняет риски утраты денег. Деньги дольщиков на счете эскроу будут застрахованы только в пределах 10 млн рублей. Во многих случаях эта сумма недостаточна. Например, цена значительной части квартир в Москве и других крупных города существенно выше такого лимита.

Будем надеяться, что риски банкротства или отзыва лицензии по крупнейшим банкам, уполномоченным открывать счета эскроу, не очень велики. Но ничего нельзя исключать, учитывая политику Центробанка последних лет по зачистке банковского сектора.

Читайте так же:  Представление на аттестацию педагогического работника
Видео (кликните для воспроизведения).

Такие размышления наводят на вывод, что перевод жилищного строительства на расчеты через эскроу в целом позволит гарантировать возврат дольщику его денег, но, скорее всего, приведет к увеличению цены квадратного метра (возможно на 20-30%) в результате установления банковской монополии и увеличения риска для банков, а также сокращения количества предложений от застройщиков.

Новые требования к банкам для открытия эскроу-счетов

Власти снизят требования к банкам для открытия эскроу-счетов
Число банков, которые смогут работать со средствами дольщиков, увеличится в полтора раза, а риски вырастут, считают эксперты

Согласно выпущенному российским правительством проекту постановления, снижаются требования к рейтингам банков, которые смогут открывать эскроу-счета, где до окончания строительства дома будут размещаться средства дольщиков. Об этом пишет газета «Коммерсантъ».

Для работы с эскроу-счетами банкам достаточно иметь рейтинг не А- (умеренно высокий уровень надежности), а BBB- (на три ступени ниже — умеренный уровень надежности) от агентств АКРА или «Эксперт РА», сообщает издание.

Это расширит список кредитных организаций, которые смогут работать с деньгами дольщиков, и сделает финансирование строек доступнее для застройщиков. Сейчас только 11 российских банков с высоким рейтингом осуществляют кредитование строек, но и они представлены не во всех регионах. В то же время банков с рейтингом от ВВВ- и выше сейчас насчитывается более ста, говорится в статье.

Однако доступ банков с более низкими рейтингами к работе с эскроу-счетами сопряжены с рисками — надежность системы снизится, считают опрошенные изданием эксперты. Например, вдвое больше шансов, что рухнет один из банков из расширенного списка, отмечают они.

Изменения не имеют важного значения для крупных девелоперов, которые работают с топ-10 банков. Снижение требований к рейтингам важнее для региональных игроков — как банков, так и застройщиков, также пояснили опрошенные участники рынка.

В случае отзыва лицензии у кредитной организации риски лягут на плечи Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Долг агентства перед Банком России сейчас уже превышает 1 трлн руб., отмечает газета.

В июле 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Изменения направлены на то, чтобы обезопасить дольщиков и наделить банки новыми полномочиями. С 1 июля 2019 года российские застройщики смогут вести строительство только на кредитные средства, а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах уполномоченных банков до сдачи объектов в эксплуатацию.

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Что такое эскроу-счет в банке

Данный вид счетов отнесен к категории специальных банковских счетов (п. 2.8 инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И) и предназначается для временного размещения денежных сумм, переведенных владельцем счета для их последующей передачи третьему лицу при возникновении оснований, определенных специальным соглашением (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ).

При этом участниками такого соглашения (договора условного депонирования) выступают:

  • банк, в котором был открыт такой спецсчет, — эскроу-агент;
  • владелец спецсчета — депонент;
  • иное лицо, которому при возникновении регламентированных соглашением условий будут перечислены заблокированные на счете эскроу средства, — бенефициар.

Таким образом, передача денег контрагенту во исполнение обязательства производится опосредованно — через банк.

Важные особенности использования такого спецсчета:

  • вознаграждение эскроу-агенту не может быть получено из средств, размещенных на таком спецсчете, если иное прямо не регламентировано договором (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
  • стороны не правомочны распоряжаться размещенными на счете эскроу деньгами, если соглашением сторон не установлено иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
  • на счете эскроу по умолчанию может размещаться только предусмотренная соглашением депонируемая сумма;
  • приостановка операций по данному счету, арест и списание денег по обязательствам депонента или бенефициара не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Спецсчет для юридических лиц

Участниками договора счета эскроу могут быть и физические, и юридические лица. При этом необязательно, чтобы и бенефициар, и депонент имели аналогичные правовые статусы. Например, в сделке по купле-продаже недвижимости покупатель-юрлицо (депонент) размещает на счете эскроу деньги, причитающиеся в качестве платы за объект недвижимости продавцу-физлицу (бенефициару), который получит данные средства после исполнения сделки.

Правовой режим счета эскроу, открытого депонентом — юридическим лицом, ничем не отличается от правового режима подобного спецсчета, когда депонентом выступает гражданин. Однако важное отличие кроется, например, в вопросе страхования размещаемых на счете эскроу денежных средств Агентством по страхованию вкладов. Так, страхованию подлежат только суммы, перечисленные на спецсчет депонентом-физлицом и размещенные при этом для целей произведения расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

В отношении же депонентов-юрлиц таких гарантий государство не предоставляет. В этом случае средства на спецсчете могут быть застрахованы в добровольном порядке.

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Для открытия спецсчетов в банк представляются все те же документы, что и для открытия расчетных, корреспондентских или текущих счетов клиентов (п. 4.14 инструкции № 153). Однако при этом в отношении счета эскроу банк, отрывающий данный счет, должен обладать сведениями о бенефициаре и его основаниях участия в договоре.

Вместе с тем в законодательстве не уточняется, каков состав таких сведений и порядок их фиксации. Это банк правомочен определить самостоятельно и закрепить в локальной документации (абз. 4 п. 4.14 инструкции № 153).

Подписываемый договор счета эскроу, как мы указывали выше, является 3-сторонним.

Данный договор может быть изменен:

  • по соглашению его участников (ст. 450 ГК РФ). Подробности в нашей статье Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.
  • предписанию судебного органа;
  • причине существенной перемены обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

В качестве основания для закрытия эскроу счета чаще всего фигурирует истечение срока, на который заключался соответствующий договор (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). При этом общие основания закрытия банковского счета, регламентированные законом, в отношении такого спецсчета неприменимы (более подробно см. нашу статью Как закрыть счет в банке юридическому лицу?).

ВАЖНО! Можно выделить следующие основные отличия эскроу-счета и аккредитива (ст. 867 ГК РФ):

  • в первом случае банк исполняет свое обязательство в случае наступления определенных обстоятельств, во втором же банку достаточно получить документацию в соответствии с определенным в договоре перечнем;
  • договор счета эскроу является 3-сторонним, аккредитива — 2-сторонним;
  • счет escrow, открываемый на договорной основе, более гибок в управлении и использовании.

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу

Введение на законодательном уровне обязанности застройщиков, получивших целевой кредит на строительство в банке, вносить в договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) условие об обязанности участников ДДУ размещать денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счетах эскроу, открытых в данной кредитной организации (если такое условие внесено в кредитный договор между застройщиком и прокредитовавшим его банком), призвано обеспечить снижение рисков банкротства застройщика и неуплаты цены ДДУ дольщиком (см. ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве. » от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Читайте так же:  Правила оказания услуг общественного питания

При этом депонируемая сумма, которая должна быть внесена участником ДДУ на эскроу-счет по 214-ФЗ, устанавливается равной цене такого ДДУ. Этим же договором определяется и срок действия договора условного депонирования средств как срок передачи объекта строительства дольщику, увеличенный не менее чем на 6 месяцев.

Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 №697 утверждены критерии (требования), предъявляемые к уполномоченным банкам и банкам, которые будут работать со счетами эскроу, открываемыми для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Итак, эскроу-счет — это банковский спецсчет, служащий для временного размещения на нем определенной денежной суммы, предназначенной для перевода их третьему лицу в случае наступления определенных условий. Договор условного депонирования денежных средств является 3-сторонним и заключается между владельцем счета (депонентом), кредитной организацией (эскроу-агент) и третьим лицом (бенефициаром), которому при наступлении неких условий названные средства будут переведены.

Требования к застройщику при использовании эскроу счетов

После принятия очередных поправок в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (далее — 214-ФЗ), ужесточающих требования к застройщику и процессу строительства в целом, застройщиков фактически вынуждают к применению счетов эскроу.

Руководители, бухгалтера и юристы строительных компаний — все в той или иной степени погрузились в изучение нюансов поправок в 214-ФЗ с целью определись свои шансы на дальнейшее существование на строительном рынке и новым реалиям.

В таблице, приведенной ниже, сведены основные положения 214-ФЗ, которые интересуют застройщиков, в виде выдержек из положений 214-ФЗ, которые будут либо не будут распространяться на застройщиков, применяющих счета эскроу.

[2]

Надеемся, что данная таблица будет Вам полезна.

Компания ООО «ЛГК» предлагает свои услуги в сопровождении сделок в рамках 214-ФЗ с учетом новых поправок.

С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» на сайте компании или в нашей группе ВК.

Банковская система готова к проектному финансированию застройщиков

Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС

Банк России провел работу по созданию условий для бесперебойного перехода банков на новую схему финансирования долевого жилищного строительства. С учетом срока рассмотрения заявок застройщикам необходимо будет своевременно подготовить и представить в банки пакет документов для получения кредита.

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу по договорам, представленным на государственную регистрацию после этой даты (за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством критериям в зависимости от степени готовности и количества заключенных договоров долевого участия).

На начало марта 2019 года в 28 банках открыты более 11,2 тыс. счетов застройщиков, по которым осуществляется банковское сопровождение. Немногим более 1000 счетов эскроу открыты в пяти банках. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении около 500 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. К настоящему времени банками в рамках нового механизма финансирования уже одобрены кредиты застройщикам из различных регионов на 54 млрд рублей. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, получаемые застройщиками от дольщиков. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России. Все это позволяет говорить о готовности банковской системы к проектному финансированию компаний-застройщиков.

Создана законодательная база для перехода на проектное финансирование застройщиков. Установлены требования к застройщикам, а также к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками. Постановлением Правительства России определены требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. На 1 февраля 2019 года этим требованиям соответствуют 63 банка, на сайте Банка России перечень таких кредитных организаций обновляется ежемесячно.

Для реализации целевой модели финансирования долевого жилищного строительства Банк России изменил подходы к формированию банками резервов при кредитовании застройщиков с использованием счетов эскроу. Проектный подход позволит банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства – соответствующие изменения в нормативный акт Банка России уже вступили в силу. Чтобы обеспечить оптимальное взаимодействие кредитных организаций и застройщиков, Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России и АО «ДОМ.РФ», а также общественных организаций, в ходе которых обсуждаются вопросы банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Новости

Банк «Открытие» открыл первый эскроу-счет

Банк «Открытие» заключил первую сделку проектного финансирования с использованием счетов эскроу, открыв кредитный лимит в размере 1,5 млрд рублей красноярской девелоперской компании «АРБАН».

Средства выделены на строительство жилого комплекса «SCANDIS», при этом привлечение средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу в банке «Открытие». 28 марта первый покупатель квартиры уже открыл эскроу-счет.

[3]

«Сделка с ГСК «АРБАН» стала первой для корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие» в рамках проектного финансирования жилой недвижимости по новым правилам, – заявила Екатерина Чиркова, вице-президент, заместитель директора департамента по работе с клиентами корпоративно-инвестиционного бизнеса банка «Открытие». – С учетом изменений 214-ФЗ финансирование застройщиков является одним из приоритетных направлений для нашего банка. Мы планируем стать одним из основных опорных банков для российских застройщиков, для чего еще в конце прошлого года серьезно усилили экспертизу проектов в сфере недвижимости».

Напомним, что использование эскроу-счетов для привлечения денежных средств участников долевого строительства является обязательным требованием 214-ФЗ для проектов жилищного строительства, начиная с 1 июля 2019 года.

Банк «Открытие» включен в список уполномоченных банков, имеющих право на открытие указанных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Финансы

Счет эскроу: новый способ покупки жилья

Поправки в закон о долевом строительстве обязывают застройщиков с 1 сентября 2018 года финансировать жилищное строительство исключительно через специальные счета в банках. «Всё о новостройках» посмотрел, как проходит сделка по новым правилам и есть ли у механизма слабые звенья.

Начнем с истории вопроса. По данным Минстроя России, количество обманутых дольщиков в стране на 1 января 2016 года превысило 80 тыс. Для повышения защиты прав граждан – участников долевого строительства внесены изменения в законодательство об участии в долевом строительстве. Так, 3 июля 2016 года был принят закон, разработанный Минстроем России, которым установлены дополнительные требования к застройщикам, введен механизм внесения средств граждан на специальные эскроу-счета, предусмотрено создание компенсационного фонда долевого строительства. Закон вступил в силу с 1 января 2017 года.

Читайте так же:  Заявление об установлении факта родственных отношений - образец

Законом, в частности, урегулированы механизмы банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства. Эти положения вступили в силу с 1 июля 2017 года.

Также в 2017 году президент России Владимир Путин поручит Правительству разработать поэтапный – рассчитанный на 3 года – план отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. По мнению Минстроя России, при поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать счета эскроу. А с 1 июля 2019 года в Российской Федерации вводится запрет на привлечение застройщиками в жилищное строительство средств дольщиков иным способом, кроме как через счета эскроу. Этот запрет будет касаться только вновь выводимых в продажу многоквартирных домов.

Как это работает?

Механизм, предусматривающий использование счетов эскроу, на первый взгляд, выглядит достаточно понятно. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, предусмотренные договором. Таким условием будет являться передача квартиры собственнику по акту приемки-передачи или государственная регистрация права собственности, например. Доказательством выполнения обязательств строительной компании или девелопера может служить выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Также в договоре указывается срок такой передачи. Банк отслеживает выполнение этих условий как независимый посредник.

С помощью договора эскроу можно передавать не только деньги, но также ценные бумаги и любое движимое имущество. При этом посредником может быть не только банк, но и нотариус.

Важно, что договор по приобретению квартиры становится не двухсторонним: застройщик-покупатель, а трехсторонним, т. е. банк участвует в договоре наравне с другими сторонами.

Общая схема выглядит так:

  1. покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре, или, если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру;
  2. продавец выполняет условия договора и передает банку соответствующие документы;
  3. банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Предусмотрен законом и случай, если в установленный договором срок сделка не проходит, т. е. продавец не предоставляет банку документы о выполнении своих обязательств. В такой ситуации банк закрывает счет, а средства возвращает покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Преимущества механизма счетов эскроу очевидны: защищенность покупателя, поскольку средства на счете до момента завершения действия договора принадлежат тому, кто их внес, т. е. покупателю, а не банку или застройщику. Поэтому проблем с возвратом вложенных средств возникнуть не должно. Продавец точно уверен, что получит деньги после выполнения своих обязательств. Кроме того, хранить деньги на спецсчете гораздо более безопасно.

Также обычно банки не взимают плату за открытие и ведение счетов эскроу, если покупатель оформляет в том же банке ипотеку или другой жилищный кредит. Деньги на таком счете попадают в систему страхования вкладов, т. е. их сохранность в случае банкротства, отзыва лицензии и других неприятностей у финансовой организации гарантируется государством. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн руб. По другим счетам – только 1,4 млн руб.

Слабые звенья

За внешней простотой и прозрачностью таких сделок кроется несколько проблемных моментов.

Банк России ежемесячно размещает перечень банков, уполномоченных осуществлять деятельность по банковскому сопровождению застройщиков и работу по счетам эскроу на своем официальном сайте.

К минусам новой схемы можно отнести и то, что принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на средства, размещенные на счетах эскроу. Независимо от времени депонирования, а строительство дома может продолжаться 2–3 года, дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это означает, что фактически, с учетом инфляции, покупатель квартиры даже потеряет.

Далее, предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн руб. Но этот максимум действует только в случае, если покупатель использовал счет эскроу для покупки недвижимости. Госгарантия на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если проблемы у банка возникнут позже, а деньги все еще остаются на счете, предусмотрен стандартный лимит страховой выплаты – 1,4 млн руб. Соответственно, если планируется покупка на сумму более 10 млн руб., нужно открыть несколько счетов эскроу. И в любом случае тщательно выбирать банк.

Еще один непростой момент. Сейчас при помощи ипотечных кредитов проходит до 70 % продаж в новостройках. В случае ипотеки на счете эскроу будут размещаться как собственные средства покупателя – первоначальный взнос, так и сумма кредита, которую внесет банк. Дом строится, а покупатель-заемщик в это время вносит аннутитетные платежи по ипотеке. Но если договор расторгается по какой-либо причине, то покупатель получает свои средства плюс сумму кредита, которая уже погашена. Компенсации выплаченных процентов в этом случае не предусмотрено.

Далее, пока в законодательстве слабо проработан механизм приемки квартиры. Например, могут быть расхождения по площади в большую или меньшую сторону, что вызывает необходимость либо внесения дополнительных средств дольщиком, либо, напротив, возврат средств застройщиком. И до этого момента счет эскроу будет закрыт.

Видео (кликните для воспроизведения).

Пока использование счетов эскроу – дело добровольное, но в следующем году станет обязательным при покупке строящегося жилья. Массовое использование этого механизма позволит выявить все недостатки. Надеемся, что и оперативно устранить.

Источники


  1. Гришаев, П.И. Немецко-русский юридический словарь / П.И. Гришаев, Л.И. Донская, М.И. Марфинская. — М.: РУССО, 2016. — 622 c.

  2. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.

  3. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.
  4. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.
  5. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here