Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Список новостроек по эскроу: какие дома в Москве могут продаваться лишь по новым правилам

С 1 июля 2019 года часть новостроек может продаваться лишь по новым правилам. Деньги, которые вносит дольщик в счет будущей квартиры, будут храниться на особых банковских счетах – счетах-эскроу. Застройщик получит к ним доступ лишь тогда, когда завершит строительство и передаст уже готовые квартиры дольщикам. Смысл схемы в том, чтобы защитить приобретателей будущих квартир и при возникновении у новостройки проблем (а от этого, увы, никто не застрахован) было на что, например, достроить дом.

Чтобы убедиться, что застройщик работает по эскроу, внимательно изучите договор долевого участия (ДДУ), который предлагается подписать. В пункте, где идет речь о порядке оплаты договора, непременно должно быть указание на счет-эскроу и назван банк, в котором этот счет открыт.

Портал МосДольщик.рф начинает публиковать список столичных новостроек, которые с 1 июля 2019 года можно продавать лишь через эскроу-счета. По мере поступления новой информации список новостроек по эскроу будет пополняться.

Новостройки Москвы, где деньги дольщиков должны поступать лишь на эскроу-счета

Юго-восточный административный округ Москвы

ЖК «СИМВОЛ»

Где находится: район Лефортово, Золоторожский вал, 11

Что должно продаваться лишь через эскроу: вторая очередь строительства (квартал «Смелость»)

Южный административный округ Москвы

ЖК FRESH

Где находится: район Зябликово, Ореховый б-р, 24

Что должно продаваться лишь через эскроу: весь комплекс

Западный административный округ Москвы

ЖК «ОГНИ»

Где находится: район Раменки, ул. Лобачевского

[2]

Что должно продаваться лишь через эскроу: весь комплекс

ЖК «РЕКА»

Где находится: район Раменки, ул. Лобачевского

Что должно продаваться лишь через эскроу: весь комплекс

ЖК «СОБЫТИЕ»

Где находится: район Раменки, ул. Лобачевского

Что должно продаваться лишь через эскроу: весь комплекс

МосДольщик.рф советует быть бдительным, заключая сделки в новостройках

Сделки во всех новостройках (как тех, что с 1 июля 2019 года продолжают строиться по старой схеме, так и тех, где деньги дольщиков поступают на счет-эскроу) могут оформляться исключительно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Если вам предлагают оформить какой-либо иной договор, например, предварительный договор долевого участия или такой, где используется вексельная схема (предлагается приобрести вексель, а затем заключить предварительный договор купли-продажи, по которому вексель станет залогом), будьте внимательны.

Эти типы сделок законодательством не защищены и противоречат закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ).

Если вы столкнетесь с такими ситуациями, оповестите Москомстройинвест (комитет, который в Москве контролирует долевое строительство).

  • либо позвоните на «горячую линию» по тел. +7 495 645 8096;
  • либо сообщите в службу «одного окна» по адресу ул. Воздвиженка, д. 8/1, стр. 1.

Ваша информация поможет сделать рынок новостроек безопасным для тех, кто планирует поселиться в новом доме и рассчитывает лишь на положительные эмоции от сделок с застройщиками. Заранее спасибо за вашу бдительность!

Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу?

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Читайте так же:  Налог для самозанятых пройдет проверку 10-летним экспериментом

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Большинство обойдётся без эскроу

В Петербурге возводят и продают жильё в рамках 431 разрешения на строительство. Лишь три десятка объектов придётся переводить на проектное финансирование и эскроу-счета. Остальные новостройки девелоперы смогут завершить по старым правилам.

О том, чего ожидать компаниям и дольщикам после 1 июля 2019 года, говорили на бизнес-завтраке, проведённом оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга Евгения Барановского, подавляющее большинство застройщиков пока обойдутся без эскроу. По 431 разрешению на строительство в городе возводят и продают 14 млн кв.м жилья. Из них 283 объекта уже соответствуют критериям по объёмам продаж и готовности. Ещё 116 проектов на 4,5 млн кв.м жилья к 1 июля достигнут необходимой готовности в 30 или 15% (для проектов КОТ и тех, где предусмотрена бесплатная передача «социалки» городу).

«Вызывают некоторое опасение 32 объекта, в которых уже идут продажи, но которые не подпадут под критерии. Однако по 13 разрешениям на 400 000 кв.м, где уже заключено 1048 договоров долевого участия, минимальная строительная готовность может быть достигнута после 1 июля. Минстрой подтвердил, что оценку готовности можно провести и после этой даты, главное, чтобы к этому моменту было продано 10% площадей. То есть застройщик может строить объект, не продавая квартиры, а подтвердить его готовность и в августе, и в сентябре», – поясняет Евгений Барановский.

По его словам, некоторые компании вообще не планируют обращаться в Комитет за заключением о соответствии критериям – они намерены остановить продажи и достроить дома за свой счёт.

Два десятка оставшихся новостроек рискуют не получить обязательного для них проектного финансирования. По трём проектам, где заключено всего 16 долевых договоров, уже выданы отказы, ещё восемь ждут ответа из банков. Есть и проблемные объекты, которые точно придётся завершать за счёт бюджета или иных источников. Но там, как правило, продажи и так запрещены, а нереализованные квартиры – под арестом или другими обременениями.

В городе выданы разрешения на строительство ещё 5 млн кв.м жилья, продажи которого пока не начались. Этим проектам точно придётся перейти на проектное финансирование.

Евгений Барановский призывает застройщиков готовить пакеты документов и обращаться в комитет, пока есть время: «Пока на федеральном уровне не утверждена форма заявки, мы готовы принимать документы для предварительной оценки, чтобы вместе с застройщиками обкатать процедуру, состав документов и т. д. Но ещё максимум неделя, и мы вынуждены будем оставить для консультаций только один день – вторник. Работы, связанной с подготовкой заключений, будет очень много».

Читайте так же:  Направление на медосмотр от работодателя

В ходе дискуссии выявились разногласия в подходах петербургских и областных чиновников к оценке объёмов вложений в проект.

Местные разночтения

Строительную готовность объектов в Петербурге и Ленобласти будут оценивать кадастровые инженеры – об этом регионы уже договорились. Но необходимо учитывать и объём вложенных в проект средств. По словам президента ЛенОблСоюзСтроя Руслана Юсупова, в Комитете госстройнадзора Ленобласти полагают, что в такие затраты нельзя включать авансы по договорам о присоединении будущих объектов к сетям. Должны учитываться только расходы, подтверждённые актами о выполненных работах, но такие документы появляются лишь к концу строительства. «Регионы договаривались об общих правилах, но этот вопрос, видимо, упустили. Я думаю, что такие траты должны учитываться. Наоборот, отсутствие авансов по договорам с ресурсоснабжающими организациями должно настораживать. Но с этим мы разберёмся – подход в обоих регионах должен быть единым», – пообещал Евгений Барановский.

Возник вопрос и об учёте затрат на покупку участка. Здесь, по словам г-на Барановского, единого подхода быть не может, каждый случай придётся рассматривать индивидуально. Дело в том, что схем приобретения земли много: «Кто-то покупает в счёт будущих договоров долевого участия, кто-то в длительную рассрочку, кто-то на физлицо и т. д. Так что не всегда стоимость земли будет однозначно попадать в расходную часть».

Руслан Юсупов прогнозирует сложности с определением объёмов продаж: «Росреестр сводную выгрузку по объекту делать не в состоянии. Он может предоставить только выписку по всем договорам – это огромный талмуд. Всё придётся пересчитывать вручную, заглядывая в каждый договор, – это титаническая работа. Застройщик может сформировать отдел, который будет неделю считать, а вот хватит ли времени чиновникам всё проверить – ещё вопрос».

Печальные перспективы

В целом настроение у девелоперов невесёлое. Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер говорит, что на рынке впервые сложилась ситуация, когда нельзя дать прогноз более чем на полгода: «С двумя проектами «сидим» в банке уже четыре месяца, и решение будет в лучшем случае ещё через два. И это при том, что я привлёк сильного партнёра-банкира, отличного профессионала, и мы вдвоём продавливаем решение, пытаясь вместе с ним продраться через множество требований и нормативов. Все застройщики не смогут иметь столь компетентных профессионалов, чтобы эта модель стала жизнеспособной. Кроме того, банки требуют 15% рентабельности, а это значит, что с рынка уйдёт 95% проектов, поскольку такой прибыли нет».

Генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная сетует, что нововведения негативно скажутся на качестве проектов: «Есть, например, комплекс, который строят в девять очередей. Предусмотрено единое благоустройство, дорожки и система дворов и общественных пространств. Но разрешения получены не на все очереди, и теперь проект придётся реструктурировать: разделять участок на мелкие наделы, создавать несколько застройщиков. Все нормативные параметры надо будет обеспечить на каждом отдельном наделе. С точки зрения развития городских пространств это неудобно. И это плохо для будущих жильцов. Вместо единой развитой территории получится несколько отдельных проектов с заборчиками и большим количеством внутренних проездов, чего мы хотели избежать».

Видео (кликните для воспроизведения).

«Рост цен и снижение рентабельности, ограничение конкуренции – всё это уже имеет место. Инвестиционная привлекательность для граждан и так низкая: то, что строится уже год, и то, что только выходит на рынок, продаётся по одной цене, – говорит директор по продажам «Главстрой СПб» Юлия Ружицкая. – Мы полгода потратили на получение проектного финансирования, хотя у нас очень сильные финансисты. Так что этот путь осилят не все застройщики. Ни банк, ни мы не понимали, как работать с эскроу-счетами, что делать с рассрочкой, мы решали эти проблемы вместе. Сложно прогнозировать и рост себестоимости. Не все подрядчики смогут и захотят работать по условиям банка при проектном финансировании. Пул подрядчиков может сократиться».

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что рынок во многом уже отреагировал на изменения ростом цен: «Но мы не можем в рамках одного крупного проекта вывести новую очередь с эскроу по цене значительно выше, чем в домах высокой степени готовности. Поэтому повышение цен будет плавным. Да и доходы населения не растут, замедляются темпы выдачи ипотеки. Так что пугать рынок не нужно – обвальных процессов после 1 июля не будет».

А вот заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин общего пессимизма не разделяет: «Работать с проектным финансированием можно и нужно. И рентабельность можно обеспечить. Например, программа поддержки малого и среднего предпринимательства позволяла нам в определённый момент достигать ставки по банковскому кредиту ниже 5%. Сейчас по проектному финансированию мы достигли ставки 1,67%, поскольку на эскроу-счетах денег гораздо больше, чем мы берём в банке. Кстати, рекомендую половину суммы, выделенной на генподряд, которой вы воспользуетесь только к концу проекта, сразу положить на аккредитив, чтобы не переплачивать за пользование кредитными средствами. Проведите аудит коммерческих блоков и бизнес-процессов. Как давно, например, вы проверяли буклеты или проводили аттестацию своих продавцов? Нам удалось в разы увеличить выручку только этими внутренними мерами. А может стоит и проектировщиков поменять: на рынке есть специалисты, которые помогут создать оптимальный проект».

Застройщики заплатят за всё

Некоторым застройщикам придётся платить взносы в Фонд защиты прав дольщиков, даже если они будут работать с эскроу-счетами. Такие неутешительные выводы сделали петербургские девелоперы, анализируя очередные законопроекты.

Речь идёт о двух законопроектах, внесённых в Госдуму депутатами во главе с председателями двух думских комитетов – Николаем Николаевым (Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям) и Анатолием Аксаковым (по финансовому рынку). Документы весьма обширные – один из них занимает более 100 страниц – и предполагают массу изменений. Основные поправки связаны с возможностью создания субъектами РФ унитарных НКО для достройки проблемных объектов. Предусмотрено также досрочное прекращение страховых полисов и банковских гарантий, выданных застройщикам в пользу Фонда защиты прав дольщиков.

Читайте так же:  Задаток по договору купли-продажи недвижимости

Напомним, что с появлением в 2017 году Фонда все застройщики должны отчислять в него 1,2% со стоимости каждой проданной квартиры. По проектам, стартовавшим раньше, надо было купить страховой полис или получить банковское поручительство, которые должны были (теоретически) гарантировать исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. Новые поправки предлагают страховки и гарантии отменить, а не менее 99% от полученной страховой премии (приходящейся на оставшийся срок страхования) – передать в Фонд защиты дольщиков. Действующее Общество взаимного страхования застройщиков предлагают преобразовать в АО, чтобы оно смогло заниматься иными видами страхования, либо ликвидировать.

Зачем нужны деньги, становится понятно из другого законопроекта. Он разрешает регионам в целях завершения проблемных объектов создавать свои фонды субъекта РФ. Их профинансирует федеральный Фонд защиты прав дольщиков за счёт средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием. Эти местные фонды смогут покупать имущество и обязательства застройщика-банкрота перед дольщиками, если для достройки будут использовать бюджетные средства. Но такое финансирование возможно, только если стройка началась до 1 июля 2019-го и квартиры продавались не только через эскроу.

Много внимания в документе уделено переходу на проектное финансирование. И здесь петербургские застройщики нашли ряд неприятных новелл. Например, жёсткие требования к застройщику (соблюдение финансовых нормативов, опыт строительства, объём собственных средств, целевое их расходование и т.д.) будут распространяться и на компании с уже запущенными проектами, которые с 1 июля перейдут на продажи с использованием эскроу. Кстати, сохранив право работать без эскроу-счетов, девелопер уже не сможет перейти на новую схему.

Причём если у застройщика есть и обычные договоры долевого участия, и новые (с использованием эскроу), то платить взносы в Фонд надо будет по всем сделкам. То есть и с тех, средства по которым «заморожены» на эскроу-счетах. Кроме того, взносы предусмотрены не только в отношении квартир, но и машино-мест и нежилых помещений.

«Экономический смысл норм – плати в Фонд и по старым, и по новым договорам с эскроу, пока не завершил начатые проекты. Обосновывают это тем, что пока не закончены все старые стройки, есть риск, что компания обанкротится. Банк вернёт деньги с эскроу, а Фонд будет достраивать такие объекты, но ему на это нужно больше средств. То есть дополнительной защиты для граждан здесь нет. Просто застройщиков фактически принуждают все проекты перевести на эскроу, что позволит избежать жёстких ограничений 214-ФЗ и не платить взносы. А те, кто этого не сделают, вынуждены будут пополнять фонд», – поясняет генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», член Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей» Алексей Белоусов.

Какие застройщики после 01.07.2019 года могут работать без счетов эскроу

С 1 июля 2019 года начинается завершающий этап реформы в сфере долевого строительства. Первоначально планировалось, что с этой даты застройщики не смогут принимать от дольщиков деньги по договорам долевого участия строительства многоквартирных домов. Поскольку финансирование строительства станет не прямым, а проектным, при котором денежные средства переводятся не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Однако, к указанному сроку законодатели внесли ряд поправок и утвердили послабления для некоторых категорий застройщиков.

Реформа в сфере долевого строительства с постепенным переходом на проектное финансирование была начата 1 июля 2018 года, когда застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам. Счета эскроу

— это отдельный вид счетов в банке, на которые дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры.

Этот способ финансирования, получивший название проектное финансирование, должен защитить дольщиков. Застройщик уже не сможет получив деньги не завершить строительство и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, дольщики смогут вернуть свои деньги или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

Однако после начала реализации реформы у застройщиков возникли определенные трудности с использованием счетов эскроу, банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. В таких случаях из-за отсутствия финансирования застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей.

Поэтому для некоторых категорий застройщиков постановлением Правительства от 22.04.2019 № 480 установлены критерии, при соответствии которым даже после 1 июля 2019 года застройщик может работать без счета эскроу, получая деньги напрямую от дольщиков и распоряжаясь ими сразу, направляя на финансирование текущего строительства.

Поэтому сейчас, планируя покупку квартиры в новостройке очень важно знать, какой застройщик соответствует критериям и имеет полное право брать деньги напрямую, а также понимать по каким признакам можно выявить недобросовестного застройщика, выстраивающего мошеннические схемы.

Есть два основных критерия оценки, дающих право на работу без счетов эскроу:

  • Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Долю проданных площадей проверяют в Росреестре по зарегистрированным договорам долевого участия и сравнивают с проектной декларацией.
  • Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство. Степень готовности должна быть подтверждена официальным заключением,которое выдает профильный региональный контрольно-надзорный орган по заявлению застройщика. Информацию о полученных заключениях размещается в единой системе жилищного строительства. Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами.

Степень готовности 6%, принимается когда на участке строятся социальные объекты, застройщик завершает строительство чужого проблемного объекта, застройщик системообразующий и строит не менее 4 млн квадратных метров, не менее чем в четырех регионах России. Степень готовности 15% возможна, когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без счета эскроу.

Читайте так же:  Исковое заявление о признании недееспособным - образец

Если степень готовности дома подтверждена заключением и застройщик не использует счет эскроу, он обязан заплатить взносы 1,2% в фонд защиты дольщиков.

Будущему владельцу жилья также следует помнить, что квартиру в новостройке нужно оплачивать только после регистрации договора долевого участия в Росреестре. Даже при прямом финансировании без счетов эскроу оплачивать нужно через банк, не допускается никаких авансов наличными.

Подводя итог следует отметить, что для того чтобы обезопасить себя от мошеннических схем при покупке квартиры в новостройке следует изучить всю информацию о застройщике и объекте:

  • Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта, проверить подлинность данного документа.
  • Досконально изучить договор долевого участия в части условий оплаты.
  • Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
  • Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.

Оплачивать квартиру, покупаемую по договору долевого участия после 01.07.2019 года напрямую застройщику следует только после подтверждения соответствия застройщика необходимым критериям и регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу?

Эскроу-счета застройщики должны применять при работе по договорам долевого участия в строительстве исходя из изменений в рамках реформы долевого строительства (особенности использования таких счетов определены в ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее — закон № 214-ФЗ).

Обратите внимание! Под эскроу понимается депонирование у третьего лица денежных средств на имя иного лица для выдачи ему только после выполнения определенных условий. В рамках отношений по долевому строительству эскроу-счета будут выступать гарантами прав дольщиков: денежные средства застройщики будут получать только после выполнения условий договоров долевого участия в строительстве.

22.04.2019 Правительство РФ издало постановление «О критериях…» № 480 (далее — постановление № 480), в котором разъяснено, какие застройщики смогут привлекать денежные средства дольщиков без использования счетов-эскроу (документ действует с 01.05.2019, опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации 23.04.2019).

Какие вопросы урегулированы постановлением № 480

Постановлением № 480 утверждены:

[1]

    Критерии определения степени готовности дома и количество заключенных договоров по закону № 214-ФЗ, когда эскроу-счета не обязательны (далее — критерии). Подробнее рассматриваются ниже.

Обратите внимание! Указанные критерии позволяют застройщику продолжить привлечение средств дольщиков по закону № 214-ФЗ без счетов-эскроу по договорам, представленным на регистрацию после 01.07.2019.

  • Методика определения соответствия домов критериям.
  • Перечень документов, которые застройщики должны представить для проверки соответствия критериям.
  • Обратите внимание! Форма заявления, подаваемого застройщиком, будет утверждена Минстроем РФ. Также указанным ведомством будет создана комиссия, касающаяся деятельности застройщиков — системообразующих организаций РФ, и комиссия, касающаяся взаимодействия застройщиков с региональными органами власти при принятии решений о соответствии критериям (п. 2 постановления № 480).

    Какие застройщики смогут не использовать эскроу-счета при привлечении средств дольщиков: критерии

    Правило перехода застройщиков на эскроу-счета не будет касаться компаний, соответствующих одновременно следующим критериям:

    • с дольщиками заключены соглашения о реализации не менее 10% помещений и машино-мест, в отношении которых могут быть заключены такие соглашения исходя из проектной декларации;
    • выполнено условие о степени готовности строительства.

    Особенности реализации проекта

    Общее правило для всех проектов

    В отношении проектов:

    • по развитию застроенной территории, комплексному освоению территории;
    • предполагающих передачу застройщиком объектов социальной или инженерной инфраструктуры в собственность публичных образований, снос ветхого, аварийного жилья;
    • где в границах застраиваемой территории будет строительство или реконструкция детсадов, школ и поликлиник

    • застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ, или связанной с такой организацией компанией при соблюдении ряда условий;
    • на основании соглашения о завершении строительства незавершенного объекта (для реализации прав пострадавших дольщиков или при приобретении застройщиком прав на основании банкротного законодательства);
    • на земельных участках, соответствующих определенным критериям

    [3]

    Процедура получения заключения о возможности неприменения эскроу-счетов

    Постановлением № 480 предусмотрена следующая последовательность действий:

    1. Выполняются расчеты (застройщик делает расчет степени готовности исходя из затрат, кадастровый инженер — расчет степени готовности конструктивных элементов, орган по контролю за долевым строительством оценивает количество договоров ДДУ). Кроме того, может потребоваться заключение органа строительного надзора (если требование будет предусмотрено законодательством субъекта РФ).
    2. Заявление и все документы, собранные на первом этапе, передаются в контролирующий орган в бумажном или электронном виде.
    3. Документы рассматриваются в течение 15 рабочих дней.
    4. По итогам рассмотрения застройщику выдается заключение.

    Критерии для «везунчиков»

    Минстрой объяснил, каким застройщикам придётся перейти на проектное финансирование и эскроу-счета.

    Новая версия методики существенно отличается от предыдущей. В Минстрое решили: чтобы завершить проект без использования эскроу-счетов, нужно одновременно соответствовать двум критериям. Степень готовности дома – не менее 30% и наличие договоров долевого участия минимум на 10% общей площади жилых и нежилых помещений.

    Послабления предусмотрены для проектов развития застроенных территорий, комплексного освоения или развития территорий (в рамках договоров с властями), где в государственную или муниципальную собственность передаётся социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. Для таких девелоперов минимальная степень готовности снижается до 15%.

    Пока непонятно, будут ли такие преференции для масштабных проектов на частных землях, где у застройщиков есть обязательства по передаче «социалки».

    Для застройщиков, которых признают «системообразующими», готовность будут рассчитывать с понижающим коэффициентом 0,2. То есть им хватит всего 6%.

    Независимо от готовности и объёмов продаж без эскроу-счетов обойдутся те, кто участвует в программе реновации жилищного фонда в Москве. Исключение сделано и для тех, кто завершает проблемные объекты, где дольщики включены в реестр пострадавших.

    Кроме того, субъект РФ может снизить на своей территории показатель готовности, заключив соглашение с Правительством РФ или Минстроем и обязуясь самостоятельно завершить возможные «недострои».

    При расчёте степени готовности Минстрой предлагает учитывать размер фактически понесённых затрат на строительство и готовность конструктивных элементов (конструкций нулевого цикла, надземной части, ограждающих конструкций, внутренних инженерных систем и оборудования, внутренних отделочных работ, магистральных и внутриплощадочных сетей, внутренних перегородок, стен и пр.). Сама формула расчёта не выглядит простой.

    Готовность застройщик будет считать сам, а данные по продажам предоставит Росреестр. Затем верность подсчётов оценит региональный контролирующий орган, которому отвели на это 15 рабочих дней. Он вправе провести и внеплановую выездную проверку застройщика. Если у девелоперов и контролёров появятся разногласия, их должна разрешить комиссия. Её состав, регламент работы и порядок рассмотрения заявлений устанавливает сам контролирующий орган.

    Читайте так же:  Основания для приобретения права собственности по гк рф

    Установлены критерии, при которых застройщики смогут достраивать долевые дома без эскроу-счетов

    Премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал постановления об установлении критериев, при условии соответствия которым застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу.

    Также документом утверждены методика определения соответствия многоквартирного дома, другого объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и других объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям и перечень документов, необходимых для определения такого соответствия.

    Критерий степени готовности проекта строительства установлен в размере не менее 30% за исключением некоторых случаев.

    Если проект строительства реализуется в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении (развитии) территории, других договоров, которыми предусмотрены обязательства застройщика по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья, то степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%.

    Если проект строительства реализуется застройщиком, включённым в перечень системообразующих организаций, при условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Федерации, либо застройщиком, заключившим соглашение о завершении строительства проблемного объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами, то степень готовности проекта должна составлять не менее 6%.

    Критерий количества заключённых договоров долевого участия установлен в размере, подтверждающем передачу участникам долевого строительства по таким договорам не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

    Высшим органам исполнительной власти субъектов Федерации предоставляется право уточнять значения критериев, а также случаи их применения на основании соглашения, заключаемого ими с уполномоченным Правительством России федеральным органом исполнительной власти. Соглашение может быть заключено при наличии закона или другого нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Федерации по финансированию завершения строительства.

    Принятое решение, подчёркивает кабмин, обеспечит достройку жилых домов в тех случаях, когда завершить долевое строительство возможно по старым правилам, то есть без использования счетов эскроу.

    Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу?

    С 1 июля 2019 года девелоперы смогут продавать по старым правилам, без перехода на эскроу-счета, 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. Такие данные приводят риелторы и аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

    При этом объем проектов, которые после перехода на проектное финансирование смогут продавать по старым правилам (без учета новых проектов и новостроек, реализуемых через эскроу), при текущем спросе в столице хватит на полгода реализации, подсчитали аналитики по запросу редакции.

    Кто сможет продавать по старым правилам

    Согласно постановлению правительства, застройщики могут продавать строящиеся проекты по старым схемам, если строительная готовность составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. При этом для проектов комплексного развития территории порог строительной готовности снижается до 15%, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) достаточно уровня в 6%.

    Строительная готовность будет считаться на основе коэффициентов готовности конструктивных элементов и готовности по фактически понесенным затратам. Данные значения будут корректироваться в зависимости от особенностей конкретных объектов: паркинг только наземный или есть подземный, квартиры с отделкой или без — все это влияет на расчет строительной готовности, поясняет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

    «Старые» новостройки Москвы

    Сейчас в Москве, по данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, около 18% объектов, в которых ведется продажа жилья, находится на стадии котлована, 10% — монтажа нижних этажей. Таким образом, по расчетам компании, около 80% объектов продолжат реализовывать по старым правилам. В риелторских компаниях Est-a-Tet и «Азбука жилья» называют похожие цифры — более 70%.

    Из текущего предложения только объем от компаний ПИК и ЛСР составляет 479,6 тыс. кв. м, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, к этому необходимо добавить предложения остальных застройщиков в проектах, находящихся на стадии монтажа средних этажей и выше, что составляет 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов, плюс проекты, участвующие в программе реновации. Таким образом, из текущего объема предложения по старым правилам может продаваться как минимум 2,3 млн кв. м жилья.

    «С учетом того, что на рынке новостроек Москвы наблюдается ускорение темпов строительства (чтобы успеть к 1 июля выйти на 30%-ную готовность объекта), доля квартир и апартаментов, которые могут продаваться по старым правилам из текущего объема предложения, составит более 70%», — прогнозирует Родионцев.

    На сколько хватит запасов новостроек

    Видео (кликните для воспроизведения).

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    Сегодня на первичном рынке Москвы, по данным ЦИАН, в реализации находится 53,6 тыс. лотов, это около 3,58 млн кв. м жилья. Также к строительству анонсировано девелоперами более 400 проектов комплексной и точечной застройки, в них на 220 домов уже выданы разрешения на строительство, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

    Источники


    1. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2004. — 448 c.

    2. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

    3. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.
    4. Прыкин, Б.В. Компактэкономика. Курс лекций; М.: Academia, 2011. — 500 c.
    5. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
    Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here