Изменены правила о долевом строительстве

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Изменены правила о долевом строительстве" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Изменены правила о долевом строительстве

Изменение правил работы в отрасли приведет к повышению цен и уходу с рынка значительного числа девелоперов

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства. Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит. Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей. Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом.

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2019 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2018 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Разница между этими схемами финансирования заключается в стоимости привлекаемых средств. Проектное финансирование предоставляется под процент, что повышает себестоимость строительства. Ставки и условия пока не известны, но генеральный директор Tekta Group Роман Сычев предполагает, что 3% годовых будут начислять на сумму, равную количеству средств на счетах эскроу. Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки.

Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов. В начале июля 2018 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства многоквартирных домов, чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков. Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса. Так, застройщик не может потратить на административные расходы более 10% от совокупной стоимости строительства. Над тратами устанавливается банковский контроль. На управленческие расходы, как поясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, приходятся 4-5% от цены проекта. Но проблема в том, что ограничение действует и на другие статьи затрат, в том числе рекламу. Она стоит одинаково и для масштабного объекта, и для проекта точечной застройки. В последнем случае только рекламные расходы могут составлять до 10%.

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

И последние: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у застройщика есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, указанный в проектной декларации, нарушен на три или больше месяцев, то органы стройнадзора не выдадут ему заключения о соответствии. В этом случае девелопер не сможет начать реализацию нового объекта и привлекать средства покупателей. Гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец считает, что это усложнит работу крупных застройщиков, у которых десятки проектов и домов в стадии строительства. Нарушение срока ввода лишь в одном из них может полностью парализовать расширение деятельности.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г., 27 июня 2019 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Читайте так же:  Карточка образцов подписеи и печати - образец

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт «б» пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов «г» и «д» пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Читайте так же:  Что такое номер pnr в электронном билете

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Закон о долевом строительстве изменил правила игры. Каковы же они теперь

Покупать квартиры на стадии строительства было выгодно. Но и рискованно одновременно – иные застройщики вместо домов возводили пирамиды. А потенциальные новоселы вместо квартир покупали воздух, в котором и растворялись «продавцы».

Государство решило защитить дольщиков, приняв федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он вступил в юридическую силу с 1 апреля нынешнего года. Точка зрения строителей известна – им закон не нравится. А мы сегодня взглянем на закон глазами клиента.

Гарантии и ответственность

Закон создал дополнительные гарантии, покупателям жилья: покупая квартиру в новостройке, он может быть уверен, что по прошествии определенного времени реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если обязательства по договору не выполнены, виновная в этом сторона обязана уплатить другой стороне не только предусмотренные законом неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

По закону нельзя собирать деньги с частных инвесторов, пока не будут оформлены все бумаги. Привлекать средства населения имеют право только застройщики-собственники или арендаторы земли. В перечень обязательных документов входят:

разрешение на строительство;

документ на землю (регистрация права собственности или аренды земельного участка);

опубликованная проектная декларация.

Запрещено привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии, то есть застройщики сейчас не могут продавать квартиры до начала строительства.

Если вы хотите принять участие в долевом строительстве, прежде всего, посмотрите у того, кто вам предлагает квартиру, есть ли у него этот обязательный пакет документов.

Без регистрации – ни с места

Очень важный 3 пункт ст. 4 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве реально защищает права дольщиков. Ранее договор, заключенный гражданином, не регистрировался государством. Это позволяло одну и ту же квартиру продавать несколько раз. Сейчас договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, застройщик лишается возможности дважды заключать договор на один и тот же объект. Дом в целом и конкретная квартира, на строительство которых получены разрешения, будут занесены в единый государственный реестр. А на самом договоре делается отметка о его государственной регистрации. До момента госрегистрации договор будет считаться незаключенным.

Впервые появилось легальное определение договора долевого участия в строительстве. Одна сторона обязуется оплатить обусловленную документом свою долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счет привлеченных или своих средств в предусмотренный договором срок построить и сдать этот дом в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме.

Законом определен ряд требований, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4 ст. 4 договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Имейте в виду, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий, договор считается незаключенным.

Сдай в срок, а то накажут

В соответствии со ст. 6 застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи должен быть единым для всех участников долевого строительства. В случае, если застройщик затягивает со строительством, он обязан оплатить покупателям неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В случае, если дом построить невозможно в предусмотренный договором срок, застройщик обязан в течение двух месяцев уведомить об этом другую сторону и предложить внести изменения в договор.

Устанавливаются четкие сроки передачи дома дольщику после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В ст. 8 говорится о том, что застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение двух месяцев после Госкомиссии.

Застройщик стал «прозрачным»

Застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации или Интернете так называемую проектную декларацию. Причем, не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В ней он сообщает все необходимые сведения о себе, а также информацию о проекте строительства, чтобы покупатель знал, что покупает не кота в мешке. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

Читайте так же:  Договор розничной купли-продажи по гк рф (образец)

Кроме того, застройщик обязан предоставлять дольщику документы:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта;
  3. заключение государственной экспертизы проектной документации;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель может быть уверен, что по прошествии определенного времени он реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил. Еще один способ защиты средств дольщиков: до того момента, когда застройщик исполнит свои обязательства перед участниками долевого строительства, земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников. Приобретенная ими квартира не может быть отчуждена, какие бы проблемы ни возникли у застройщика, поскольку строящееся на их деньги жилье становится их собственностью с момента регистрации.

Если обязательства не выполняются

Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, к примеру, возникли проблемы со сроками строительства,

существенно нарушены требования к качеству объекта, или меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. В этих и иных случаях он обязан не только возвратить денежные средства участникам долевого строительства, но и проценты за пользование их деньгами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. Строительная компания может расторгнуть договор только через суд и спустя три месяца.

Пять лет – на претензии

Если дом построен с отступлениями от условий договора, и из-за этого ухудшилось качество жилья, покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В договор также входит пункт о гарантийном сроке для объекта долевого строительства: не менее пяти лет после сдачи дома. Если за это время выявятся строительные недостатки, владелец квартиры вправе предъявить свои претензии застройщику. Срок исчисления этой гарантии качества исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику.

Застройщику придется раскошелиться.

1. Если средства граждан привлекались лицом, не имеющим права на такой род деятельности, то тогда должностные лица будут оштрафованы на сумму от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда; юридические – от 4 до 5 тысяч МРОТ.

2. Если в опубликованной проектной декларации содержится неполная и (или) недостоверная информация, нарушены сроки опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, должностные лица расстанутся с суммой от 100 до 150 МРОТ, юридические – от 3 до 4 тысяч МРОТ.

3. Штраф грозит (для должностных лиц – от 100 до 150 МРОТ; для юридических – от 1 до 2 тысяч МРОТ) и в том случае, если контролирующим «долевиков» организациям представлена «липовая» отчетность, да еще и не вовремя.

Комментарий юриста адвокатского бюро «Клен, Иорданиди и партнеры» Дениса Иорданиди:

– Прошло всего несколько месяцев, как закон об участии в долевом строительстве вступил в юридическую силу. Меж тем, столичные строительные компании уже пытаются обойти неудобный для них закон, предъявляющий к ним повышенные требования, выстраивают некие параллельные, обходные, «серые» схемы, чтобы избежать законного заключения договора о долевом участии. Как юрист рекомендую всем, кто обращается в строительные компании, планируя приобрести квартиру в строящихся домах, очень внимательно отнестись к самому договору об участии в долевом строительстве. Сам договор довольно сложный, без юридической практики его трудно правильно оценить, удостовериться, что все гарантии соблюдены. Советую обращаться за помощью к юристам, специализирующимся на сопровождении сделок с недвижимостью, для проведения юридической экспертизы договора, который предлагает подписать застройщик дома, чтобы проверить его на соответствие требованиям закона. Помните, что только договор долевого участия в строительстве создает реальные гарантии защиты прав покупателям квартир.

До 1 апреля – не считается

«Можно ли от застройщика требовать заключения договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома в случае, если разрешение на строительство было получено им до апреля этого года, и обязан ли он этот договор заключать? В. Н.»

– В соответствии с п. 2 ст. 27 закона об участии в долевом строительстве, если застройщик получил разрешение до 1 апреля этого года, он не обязан и не может заключать данный договор. Он обязан это делать только после вступления в силу федерального закона, то есть, после 1 апреля.

Обходной путь не пройдет

«Если застройщик уклоняется от заключения договора об участии в долевом строительстве или предлагает какие-то другие схемы, например, оформить какой-либо вексель в качестве ценной бумаги, или предлагает некую уступку права, договор финансирования, могут ли эти документы гарантировать защиту моих прав при покупке квартиры и всех гарантий, предусмотренных законом?

– Застройщик не вправе вольно трактовать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или предлагать обходные схемы. Только закон об участии в долевом строительстве может предоставить вам гарантии со стороны государства исполнения всех обязательств со стороны застройщика, включая штрафные санкции и возмещение материального вреда.

Под защитой двух законов

«Распространяется ли закон о защите прав потребителей на тех, кто приобретает квартиры в новых домах?

– Закон о защите прав потребителей, безусловно, защищает права покупателей квартир как потребителей, предоставляя возможность обращаться в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав. Оба федеральных закона не противоречат друг другу, но имеют свою специфику и регулируют свои отрасли. Закон «О защите прав потребителей» устанавливает лишь самые общие нормы в области защиты прав потребителей и прямо не регулирует отношения лица, вкладывающего денежные средства в строительство, и застройщика. Федеральный закон об участии в долевом строительстве является специальным, регулирующим строго определенную отрасль отношений.

Что изменится в долевом строительстве с 2019 года?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

На рынке жилищного строительства серьезные перемены. С середины этого года долевое строительство в прежней его форме фактически будет отменено, что вызовет рост цен и некоторые другие проблемы. Как это отразится на проблеме обманутых дольщиков и что изменится на рынке – читайте в статье.

Читайте так же:  Структура организации и штатная численность персонала

Изменения в законодательстве

С середины 2018 года долевое строительство жилья в России постепенно переходит от прежней модели к новой, которая в большей степени призвана защищать права дольщиков. Суть нововведений состоит в том, что с 1 июля этого года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Фактически долевое строительство потеряет основное преимущество – низкую цену для покупателя.

Переход с прежней модели долевого строительства к проектному финансированию будет проходить в 2 этапа:

  • с 1 июля 2018 года – начинается переходный период, когда застройщики могут работать по двум схемам. Традиционная «долевка» доступна, но с несколькими серьезными ограничениями (вроде банковского сопровождения);
  • с 1 июля 2019 года – все застройщики смогут привлекать деньги дольщиков по новым проектам только через эскроу-счета.

Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.

Такие счета призваны избавить дольщиков от основного риска – остановки строительства. По старым правилам застройщики могут относительно свободно распоряжаться деньгами дольщиков, в том числе направлять их на финансирование других своих проектов.

По замыслу законодателей строительство жилья должно полностью отойти от модели долевого участия в сторону проектного кредитования. Однако стоит понимать, что уже с 1 июля 2018 года уже изменились требования к застройщикам. Теперь для строительства домов по ДДУ они должны иметь стаж в 3 года и построить не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.

[1]

Полный переход на проектное финансирование означает, что застройщики будут строить в кредит. Планируется, что банки будут кредитовать строительство под залог денег на эскроу-счетах по ставке в 8-10% годовых. Поэтому главное преимущество долевого строительства – более низкие цены по сравнению с готовым жильем – будет уже не таким очевидным.

Таким образом, нововведения должны спасти дольщиков от обмана, но с другой стороны – долевое строительство уже не будет таким привлекательным.

Насколько серьезна проблема обманутых дольщиков

По данным Росреестра, во второй половине 2018 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2018 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.

Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.

При таком росте долевого строительства бывают и случаи проблемных объектов. Оперативных данных пока нет, но в середине 2018 года власти сообщали о 1261 доме, на которых остановилось строительство. Количество пострадавших дольщиков в этих домах составляло 80,3 тысячи.

Однако даже в правительстве признают, что эти данные могут быть неточными – вопросы есть и к порядку признания дома проблемным, и к общему порядку подсчета. Более актуальные данные должны появиться уже во II квартале 2019 года.

Государство пытается снизить число проблемных объектов – они достраиваются, в том числе и за счет бюджета. Только за несколько месяцев прошлого года достроили 67 таких домов. Бюджет финансирует работы через Фонд защиты прав дольщиков.

На 2019 год запланировано потратить на достройку 9 миллиардов рублей, что затронет объекты в 26 регионах России. Финансировать строительство государство планирует и в дальнейшем – в рамках трехлетнего планового периода.

Отметим, что больше всего внимания государство уделяет обманутым дольщикам крупнейших застройщиков. Самый яркий пример – Группа компаний «СУ-155» – обанкротившийся холдинг, в который входило больше 80 предприятий и строительных компаний. Владелец и руководитель компании Михаил Балакин был одним из богатейших людей России с состоянием в 1,7 миллиардов долларов. После того, как у СУ-155 появились проблемы, Арбитражный суд принял решение ввести процедуру наблюдения, а в дальнейшем признал банкротом компанию и ее владельца.

СУ-155 в общей сложности не завершила строительство 145 домов, на квартиры в которых претендовали 36 тысяч дольщиков по всей стране.

Главная проблема дольщиков СУ-155 – то, что они дольщиками, по сути, не были. Договоры долевого участия с ними не заключались – они вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В силу масштаба проблемы, клиентов компании признали обманутыми дольщиками. Большую часть объектов уже достроили, на 2019 год осталось сдать только 6 домов.

Часть проблемных объектов СУ-155 взял на себя подмосковный застройщик Urban Group, которому самому в дальнейшем потребовалась помощь. Застройщик был признан банкротом, оставив без квартир около 15 тысяч дольщиков.

Объекты обоих крупнейших банкротов отрасли – СУ-155 и Urban Group – достраивает государство, а клиенты все же получат свои квартиры. Но вывод очевиден – в прежней форме долевое строительство все еще несет в себе множество рисков.

Чего ждать дальше

До 1 июня 2019 года

Окончательно поправки к законодательству о долевом строительстве вступят в силу с 1 июля 2019 года. Но до этого момента застройщики уже могут использовать эскроу-счета. При строительстве по традиционной «долевке» тоже появились определенные ограничения:

  • обязательное банковское сопровождение – банки должны согласовывать использование средств дольщиков;
  • собственный капитал – минимум 10% от стоимости проекта;
  • минимальный стаж работы застройщика – 3 года, он также должен уже построить жилья минимум на 10 тысяч квадратных метров;
  • с каждого договора нужно отчислять 1,2% в Фонд защиты дольщиков.

Как видно, долевое строительство уже имеет ограничения, самое серьезное из которых – банковское сопровождение. Отметим, что с эскроу-счетами тоже должны работать специально аккредитованные банки. Банк должен одобрить каждый объект, после чего можно открывать эскроу-счет.

Проблема переходного периода состоит в том, что банки пока не спешат работать с застройщиками. Представители отрасли говорят – на данный момент эскроу-счета все еще применяются эпизодически.

В конце прошлого года из 458 тысяч зарегистрированных ДДУ только около 300 договоров проходило через эскроу-счета. Это масштаб не очень большого жилого комплекса.

Читайте так же:  Утверждены типовые уставы для ооо

В марте 2019 года стало известно о завершении строительства первого дома, который возводился с использованием эскроу-счетов. Услуги по сопровождению оказывал Сбербанк. Всего же на 1 февраля этого года 62 банков имели право работать с эскроу-счетами.

Фактически же большую часть рынка занимает Сбербанк. Дело в том, что кроме сбора денег с дольщиков банк в большинстве случаев будет кредитовать само строительство. Больше всего возможностей кредитовать дорогостоящую стройку есть у крупнейшего банка страны.

При том, что Сбербанк обещал кредитовать под 6-7% годовых, один из застройщиков (ГК «Гранель») получил кредит под 10,5%, а другой («Талан») – под 9,8%. Однако позднее компания привлекла больше дольщиков и банк снизил ставку до 0,01% годовых.

В целом пока нет активного перехода на проектное финансирование, хоть до обозначенной даты остается всего 3 месяца. Банки пока не готовы к массовому переходу на эскроу-счета, а застройщики получили по нескольку разрешений на новые объекты.

Это даст им возможность «продержаться» на рынке до того, как ситуация стабилизируется.

После окончательного перехода

Как уже было сказано выше, полный переход на проектное финансирование и эскроу-счета произойдет уже с 1 июля 2019 года. Фактически же еще несколько лет застройщики будут достраивать объекты, начатые до этой даты.

В дальнейшем все объекты с финансированием за счет дольщиков будут возводиться через эскроу-счета. Подорожание жилья из-за этого предсказывают все эксперты и участники рынка. Вопрос в том, насколько оно подорожает.

Получить доступ к деньгам на эскроу-счете застройщик сможет только после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности покупателя на первую квартиру. В период строительства застройщику придется привлекать кредиты.

Изначально государство планировало регулировать процентные ставки на такие кредиты. Назывались разные варианты – плавающая ставка (с привязкой к ключевой ставке) или фиксированная ставка на уровне около 6% годовых. На данный момент на законодательном уровне стоимость кредитов для застройщиков не регулируется.

Одна из цифр подорожания жилья, которую называют – это 30% по сравнению с текущими ценами. Это разница между ценой квартиры на этапе котлована и в готовом доме.

Это значение зависит от класса жилья – больше всего дорожает бизнес-класс (рост на 35% в готовых домах), а меньше всего – в комфорт-классе (на 19%).

Другие эксперты предлагают учитывать срок строительства и процентную ставку по кредиту. Так, построить панельный дом можно в течение года с даты получения разрешения, а монолитный – за 2 года. При ставке в 10% годовых получаем подорожание в 20%.

Если учитывать и другие факторы, общая величина подорожания составит 40%. Но застройщики успокаивают – дорожать жилье будет не одномоментно, а в течение нескольких лет, пока рынок адаптируется к новым правилам.

Насколько целесообразен переход на проектное финансирование и избавит ли он от рисков – покажет время. Пока же стоит понять – прежняя «долевка» уходит в прошлое.

Когда и как лучше покупать жилье

С учетом того, что все новые объекты жилищного строительства с 1 июля этого года будут строиться по новым правилам (и по более высокой цене), еще есть время определиться – покупать жилье по действующим правилам или подождать и купить уже по новым.

Долевое строительство объектов, которые были начаты с 1 июля 2018 года, уже идет по более строгим правилам (банковское сопровождение и т.д.). В теории это обеспечивает более качественную защиту интересов дольщиков, хотя риски и остаются.

Желающим купить жилье «на этапе котлована» и сэкономить, стоит обратить внимание на объекты, строительство которых начато с середины прошлого года без эскроу-счетов (таких пока большинство).

При этом рекомендуем обращать внимание на такие моменты:

  • строительство должно вестись по закону 214-ФЗ, и именно по ДДУ (не по схеме ЖСК!);
  • застройщик должен соответствовать требованиям закона (то есть, работать не меньше 3 лет);
  • желательно, чтобы у застройщика уже были завершенные проекты. По ним можно оценить качество строительства и то, как компания соблюдает заявленные сроки;
  • можно посмотреть на отчетность строительной компании (публикуется на специальных сайтах) – застройщики с постоянными убытками имеют риски банкротства;
  • почитать отзывы в интернете – и по интересующему объекту, и по ранее завершенным;
  • проверить наличие разрешения на строительство и проектной декларации. При отсутствии разрешения на строительство в случае проблем все усложнится многократно.

Если же хочется больше гарантий, то нужно подождать до июля 2019 года и выбирать квартиры из новых объектов. Это будет дороже, но деньги будут под защитой банка и государства (средства дольщиков застрахованы в АСВ).

Критерии выбора застройщика примерно такие же. Даже при условии, что строительство ведется через эскроу-счет, это не гарантирует, что оно будет завершено в срок. При банкротстве застройщика дольщикам вернут деньги, причем это займет некоторое время.

Подводя итог, стоит сказать: не нужно гнаться за дешевизной и обещаниями застройщиков. «За недорого» дом построить не получится, а покупатели пополнят печальную статистику обманутых вкладчиков в России.

Видео (кликните для воспроизведения).

На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Источники


  1. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

  2. Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.

  3. Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.
  4. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
  5. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.
Изменены правила о долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here