Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве" с комментариями профессионалов. В данной статье собран и систематизирован весь имеющийся материал интернета и предоставлен в удобном виде.

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 23 августа 2018. Время чтения 6 мин.

Эскроу-счета – специальные банковские счета, необходимые для сопровождения кредитования девелоперов при проектном финансировании строительства. Применение данных счетов обусловлено необходимостью защиты денежных средств дольщиков. 01.07.2018 в Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» были внесены изменения, обязывающие застройщиков использовать счета эскроу с 01.07.2019. Законопроект включает и другие требования к строителям.

По своим характеристикам, эскроу-счета застройщика – это аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства и выполнения всех требований государства. На них поступают денежные средства покупателей недвижимости, приобретающих ее по договору долевого участия (ДДУ).

Схема работы счетов эскроу

С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.

Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу.

[3]

Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.

Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.

Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:

  • выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка;
  • заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;
  • регистрация ДДУ в Росреестре;
  • сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
  • открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит);
  • перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);
  • подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.

Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.

Для того чтобы узнать о том, что такое счета эскроу простыми словами, следует посмотреть видео:

Новые требования к застройщикам

При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к:

  • опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья;
  • наличию уже имеющихся кредитных обязательств;
  • наличию 10% собственных средств;
  • отчислениям в компенсационный фонд;
  • количеству осуществляемых застроек и т.д.

Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом.

Когда начнут работать

Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019.

В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей.

Справка! Первый кредит под застройку по новой схеме расчетов выдан Сбербанком компании «Брусника» в апреле 2018 года на строительство в Тюмени жилого квартала.

Старые и новые риски

Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски для граждан во многом возрастут:

Плюс и минусы

Как и любое нововведение, изменение схемы расчетов при покупке недвижимости в новостройках имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

  • отсутствие проволочек между сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией жилья в собственность;
  • облик города не омрачается долгостроями;
  • гарантия готовности не только квартиры, но и инфраструктуры;
  • простота оформления документов.

Минусы счета эскроу в долевом строительстве:

  • уменьшение количества застройщиков, т.к. многие компании не смогут выполнить требования банков и нового законодательства;
  • существенное удорожание квадратного метра;
  • ограниченный список банков для получения ипотечного кредита;
  • теряется возможность экономии и покупки более дешевой недвижимости на стадии котлована.

Отличие от обычного ДДУ

Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры.

Читайте так же:  Опубликован обзор судебной практики по делам с участием должностных лиц фссп рф

Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке, где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается.

В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту.

Списки уполномоченных банков

Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал».

Сбербанк предлагает следующие условия:

  • сумма займа – до 85% от стоимости проекта;
  • процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж.

«Российский капитал» предлагает:

  • сумму кредита – до 300 млн руб.;
  • срок – до 5 лет;
  • максимальная процентная ставка – 12%;
  • снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж;
  • сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

Информация об изменениях:

Статья 15.4 изменена с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

Привлечение денежных средств для долевого строительства объектов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается по ДДУ, представленным на госрегистрацию после 1 июля 2019 г, только с использованием счетов эскроу, предусмотренных настоящей статьей в редакции Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ, в том числе если ДДУ с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 г. Исключения: объекты, которые соответствуют установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных ДДУ

1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).

Информация об изменениях:

Статья 15.4 дополнена частью 1.1 с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

1.1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

[2]

Информация об изменениях:

Статья 15.4 дополнена частью 1.1-1 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

1.1-1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) — участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).

Информация об изменениях:

Часть 1.2 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

1.2. При заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня заключения указанного в настоящей части договора кредита, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита.

Информация об изменениях:

Статья 15.4 дополнена частью 1.3 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

1.3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке.

2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Читайте так же:  Типовой договор потребительского кредита - образец

3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 28 июня 2021 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ часть 5 признана утратившей силу с 28 июня 2021 г.

5. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, выдает застройщику в соответствии со статьей 19 настоящего Федерального закона заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6, 8 части 2 статьи 3 и статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказывает в выдаче такого заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации указанным требованиям.

6. Соответствие застройщика требованиям части 1.1 и пунктов 1.1 — 1.8, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.

7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 — 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:

1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.

Информация об изменениях:

Часть 7.1 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

7.1. Застройщик уведомляет уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу участников долевого строительства, о наступлении предусмотренного пунктом 1 части 7 настоящей статьи основания для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве и размещает соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.

Информация об изменениях:

Часть 8 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Информация об изменениях:

Часть 9 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

9. С даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-места, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

10. Если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

Информация об изменениях:

Статья 15.5 изменена с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

Читайте так же:  Кто разрабатывает должностные инструкции в организации

4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Видео (кликните для воспроизведения).

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Информация об изменениях:

Статья 15.5. дополнена частью 7.1 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

Информация об изменениях:

Часть 8 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Информация об изменениях:

Часть 9 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

[1]

11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Часть 12 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.

О недостатках системы эскроу-счетов в долевом строительстве

Автор: Шевяков Роман вкл. 14 сентября 2018 вкл. 14 сентября 2018 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 2597

Долгое время шли разговоры о необходимости замены привлечения денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на проектное финансирование, чтобы граждане приобретали готовое жилье, а строительство финансировали банки. Президентом Правительству было поручено разработать план по переходу к этой схеме строительства и приобретения жилья.

Уже в конце 2017 года был разработан План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Очевидно, что законодатель несколько поменял свою позицию и денежные средства граждан все-таки будут привлекаться в начале строительства, но с использованием системы эскроу-счетов.

Читайте так же:  Кто должен подписывать заявление на отпуск

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором депонируются деньги дольщика на период строительства дома, и оплачиваются Застройщику лишь после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Денежные средства застройщику для строительства предоставляет тот же банк, но уже в виде кредита.

Основными элементами этой модели являются:

— договор участия в долевом строительстве: заключается между участником долевого строительства и застройщиком и предусматривает уплату цены договора участия в долевом строительстве исключительно с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов;

— договор счета эскроу между участником долевого строительства (депонент), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент), заключаемый после регистрации договора участия в долевом строительстве.

— договор целевого кредита: заключается между уполномоченным банком и застройщиком, фондируется в том числе за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и (или) специальных счетах, а также иных источников.

Рассмотрим проблемы, которые могут возникнуть в связи с использованием эскроу-счетов в отношениях долевого строительства.

Рост цен

В первую очередь, у застройщика могут возникнуть проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы застройщиков будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много.

Как было уже сказано, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. Однако это может привести к удорожанию стоимости квадратного метра за счет процентов, подлежащих оплате банку.

Перечень банков, которые могут открывать счета и одновременно кредитовать застройщика утверждает Центробанк. Сегодня их 21. Правительством планируется активное внедрение данной схемы (по прогнозам доля таких договоров составит около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве к началу 2019 года). Несмотря на это, например, у Банка ВТБ (он был одним из первых банков, включенных в этот список Центробанком) нет разработанной программы кредитования застройщиков и открытия эскроу-счетов. До сих пор не понятно, под какой процент будут кредитоваться застройщики.

Законодательного регулирования процентов, под которые будет кредитовать банк, нет. Изначально обсуждалось, что это будет около 6-7% годовых. Но банку абсолютно не запрещено устанавливать иной процент.

Юридически использование эскроу-счетов в долевом участии в строительстве было возможным с 1 июля 2017 года, однако, такая практика не сложилась из-за высоких процентных ставок.

С другой стороны, не ясно, чем эта схема лучше покупки уже готового жилья. Дольщик выплачивает денежные средства, которые хранятся в банке, без процентов, ждет предположим около двух лет, и в итоге получает квартиру, хотя за это время, даже просто положив эти деньги в банк под проценты можно было бы получить 12-14%. Вся привлекательность модели долевого участия в строительстве заключалась в том, что на стадии котлована жилье на 10-30% оказывалось дешевле уже готовой квартиры. Сейчас же, если застройщик кредитуется в банке и напрямую не получает денежные средства, он наверняка будет устанавливать изначально цену как за готовое жилье, потому что в действительности он продает готовую квартиру, и только потом получает деньги.

Возможное нарушение сроков исполнения обязательств застройщиком

Как было сказано выше, между банком и застройщиком заключается договор целевого кредита. Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что в конечном счете может привести к задержке ввода объектов в эксплуатацию.

Кроме того, кредитное финансирование создает для застройщиков дополнительные обязательства, как то обязательство предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком или лицами, действующими по поручению застройщика либо по договору с застройщиком, для строительства многоквартирных домов, на строительство которых предоставлен кредит, в том числе о поставщиках материалов для такого строительства, и иную информацию, предоставление которой предусмотрено кредитным договором.

Возможность наложения арестов, взыскания денежных средств на эскроу-счете

В силу п.4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в случае заключения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего открытие эскроу-счета, заключение отдельного договора условного депонирования денежных средств не требуется. Эта норма является очень спорной.

Бытует мнение, что в эскроу-сделках законодательство прямо не исключает возможность наложения ареста/списания денежных средств со счета эскроу по исполнительным документам по обязательствам депонента (т.е. владельца денежных средств). В отношении обязательств бенефициара указанные действия недопустимы, так как бенефициар до момента получения денежных средств их владельцем не является. Применительно к договору долевого участия, к которому «привязан» счет эскроу, это может привести к тому, что деньги одного депонента будут списаны по обязательствам другого депонента.

По поводу приостановления операций по такому счету налоговыми органами надо отметить, что к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. Нормы ст. ст. 860.7 и 860.8 — 860.10 ГК РФ не содержат запрета на приостановление операций по счету эскроу в случаях, предусмотренных законом. Получается, что есть вероятность того, что застройщик сдаст квартиру, а деньги, которые банк должен перечислить застройщику в течение 10 дней, не могут быть перечислены в связи с приостановлением операций по счету.

Таким образом, и вероятность взыскания денежных средств, и приостановление операций по счету, являются рисками застройщика.

Ненадежность банков

До введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще и банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются Правительством к кредитным организациям. Банковская система в нашей стране не отличается особой стабильностью. Быть на 100 % уверенным в том, что ни один из банков, находящихся в перечне ЦБ, не окажется банкротом, нельзя.

Важнейшим нововведением является то, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством по страхованию вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 миллионов рублей.

Читайте так же:  Дата заключения договора и дата подписания не совпадают

10 миллионов рублей — довольно спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой трехкомнатной квартиры, например, в городе Ростове-на-Дону, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть многоквартирные дома, где 10 миллионов рублей — это цена примерно десяти квадратных метров.

В целом, анализируя внесенные поправки, мы замечаем недоработанность выбранной модели и ее нелогичность. Очевиден перекос в сторону интересов участника долевого строительства, и что еще более заметно, в сторону банков. В погоне за минимизацией вероятности потерь дольщиков, законодатель нарушает интересы застройщика. В целом специалисты сходятся во мнении о том, что на рынке после внесенных изменений смогут остаться только крупные строительные фирмы.

Оптимальной моделью было бы поэтапное предоставление денежных средств участников долевого строительства застройщику в зависимости от объема работ, выполненных на объекте.

Для плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию установлен слишком короткий срок. Резкое изменение «правил игры» приведет к серьезным потрясениям в сфере недвижимости. Вероятно, проектное финансирование пока не в состоянии конкурировать со всем привычной «долёвкой», пока не сможет предложить выгодные условия для покупателей – речь не только о ценах в целом, но и о скидках на низких стадиях готовности проекта.

Эскроу счет для дольщика

В 2018 году появился новый механизм защиты дольщиков от потери вложенных в долевое строительство средств – эскроу счета застройщиков. Рассмотрим подробнее, в чем преимущества такого счета и зачем нужно его использовать.

Что такое эскроу для дольщиков и застройщиков

Переход на эскроу счета в долевом строительстве начался с 1 июля 2018 года, когда вступили в силу очередные изменения в ФЗ 214 «О долевом участии в строительстве».

Эскроу счет по договору долевого участия – это особый вид банковского счета, на котором средства дольщика «замораживаются» до завершения строительства.

При покупке новостройки по договору долевого участия дольщик вносит на открытый для него эскроу счет средства в оплату будущей квартиры. Застройщик сможет получить эти деньги не сразу, а только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику. До этого момента застройщик будет использовать кредитные средства, предоставленные банком.

Для каждого ДДУ может быть открыт только один эскроу счет.

Эскроу счет действует только в период строительства и должен быть закрыт через 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При закрытии счета средства с него Перечисляются застройщику. Основанием перечисления средств будет являться разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о регистрации права собственности на любую квартиру в данном доме.

Вместо прямого перечисления средств застройщику, банк по соглашению с застройщиком сможет забрать эти средства себе в счет кредита, полученного застройщиком на строительство.

В каком банке открыть эскроу счет

Обязанность по контролю за использованием средств на эскроу счете возложена на уполномоченный банк. В связи с этим, закон 214 ФЗ предъявляет особые требвания к банкам, претендующим на работу с эскроу в долевом строительстве.

Список аккредитованных банков, которые могут открывать счета эскроу, размещен на сайте Центрального банка России.

ЦБ РФ отслеживает соответствие банков требованиям, установленным Правительством РФ, и при необходимости корректирует этот список.

Страхование средств на эскроу счете

Средства гражданина — дольщика, размещенные на эскроу счете подлежат страхованию. Несмотря на строгие критерии отбора уполномоченных банков, нельзя полностью исключить вероятность банкротства или отзыва лицензии у какого-нибудь из них. В этом случае Страховые выплаты по эскроу счетам производятся за счет Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Нужно учесть, что если дольщик или застройщик не расторгли договор долевого участия, выплаты денег как таковой не будет. АСВ переведет средства на новый эскроу счет в другом уполномоченном банке для продолжения строительства.

Будут ли застройщики использовать эскроу счета

Эскроу счета по 214 ФЗ создают для застройщиков существенные неудобства. Использовать средства дольщиков для строительства дома будет нельзя, а вместо этого придется привлекать банковское проектное финансирование. Именно потому полный переход на эскроу счета с 1 июля 2019 года называют концом эпохи долевого строительства.

В то же время, использование эскроу дает застройщику ряд преимуществ. Застройщик будет вправе не соблюдать многие другие ограничения, установленные законом 214-ФЗ. В частности, не требуется соблюдать:

Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, смогут не уплачивать отчисления в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).

В связи с этим не исключено, что некоторые застройщики досрочно начнут использовать эскроу, или будут искать способы обойти требования закона.

Видео (кликните для воспроизведения).

В заключение стоит отметить, что эскроу счета в долевом строительстве появились недавно. В связи с этим их использование может вызыать ряд вопросов. Если Вы уже столкнулись с эскроу счетами, мы будем рады услышать Ваши комментарии о том, как работает новая система.

Источники


  1. Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.

  2. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.

  3. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.
  4. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2010. — 152 c.
  5. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.
Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here